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Quelles perspectives pour la suite sur le secteur des SCPI ?
Après Amundi Immobilier, c’est un autre grand groupe bancaire, BNP Paribas Reim, qui vient de déprécier drastiquement le prix d’une grosse SCPI. La SCPI Accimmo Pierre a ainsi vu son prix de souscription passer de 205 € à 170 € (depuis le 27 juillet), soit une chute de 17%. Dans le même temps, le prix de retrait a été coupé à 154,82 € par part.
Encore un gros paquebot
Il s’agit encore d’un « gros paquebot » de plus de 3,4 milliards d’euros de capitalisation à dominante de bureaux majoritairement situés à Paris et région parisienne qui n’a entamé que récemment (et donc globalement quand les prix étaient au plus haut) sa diversification vers des actifs plus relutifs comme les parcs d’activité commerciale ou les entrepôts logistiques.
Il semble aussi que certains immeubles de cette SCPI très ancienne (fondée il y a plus de 30 ans) ont été fortement impactés par la baisse générale des valorisations liée à la remontée des taux d’intérêts, particulièrement violente depuis la fin 2022 sur les immeubles de bureaux les moins qualitatifs. Son taux de distribution était d’ailleurs tombé sous les 4% l’an dernier et son taux prévisionnel n’était que de 3,5% pour 2023, mécaniquement augmenté à 4,24% désormais après la baisse du prix…
Encore une SCPI surcotée
Comme dans le cas d’Amundi Immobilier, c’est la décision de lancer une campagne d’expertise immobilière au 30 juin 2023 qui a précipité cette baisse de prix alors que ces expertises n’ont habituellement lieu qu’une fois par an en fin d’exercice. Et comme pour les trois SCPI d’Amundi qui ont vu leurs prix reculer de 12% à 17%, ces expertises ont révélé une baisse de la valeur du patrimoine de 10%, faisant suite au repli d’environ 7% déjà enregistré fin 2022. La baisse du prix d’Accimmo Pierre n’est en effet pas une surprise dans la mesure où cette SCPI était déjà surcotée d’environ 7% fin 2022.
A 170 €, le prix d’Accimmo Pierre est ainsi aujourd’hui parfaitement aligné sur sa valeur de reconstitution. Dans le détail, la valeur de reconstitution d’une SCPI correspond aux capitaux à engager pour reconstituer la SCPI à l’identique : elle comprend la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises, augmentée des actifs non immobiliers et diminuée des dettes, à laquelle il convient d’ajouter les droits de mutation qu’auraient à acquitter la SCPI pour acquérir ses mêmes immeubles, sans oublier la commission de souscription.
Des conditions de marché bouleversées
Attention donc, ce prix pourrait se trouver à nouveau surcoté fin 2023 avec la probable poursuite de la baisse des valorisations des actifs de bureaux. Ceux qui voudraient profiter de la baisse de prix pour investir dans cette SCPI pourront quand même profiter d’un délai de jouissance des parts ramené à 1 mois au lieu de 5 mois auparavant. BNP Paribas REIM explique à ce sujet que le délai nécessaire pour investir dans de nouveaux immeubles est devenu beaucoup plus rapide avec le retrait du marché de beaucoup d’acteurs et que la hausse de la rémunération de la trésorerie réduit considérablement l’effet dilutif de la collecte non investie…
Quelles perspectives pour la suite ?
Les experts de BNP Paribas REIM admettent d’ailleurs que la correction des prix de l’immobilier tertiaire risque de se poursuivre au deuxième semestre 2023 mais rejettent l’idée de revivre un scénario de crise profonde comme on l’a vécu dans les années 1990 où un déséquilibre majeur entre l’offre et la demande d’actifs immobiliers faisait durablement pression sur les prix. « La situation actuelle est différente dans le sens où la baisse du secteur fait principalement suite à la politique de hausse des taux d’intérêt des grandes banques centrales », tente de rassurer BNP Paribas.
Dans une perspective de stabilisation des taux d’intérêt grâce au reflux de l’inflation, le groupe bancaire anticipe même une stabilisation du cycle immobilier voire la reprise d’un biais haussier à partir de 2024, notamment sur les secteurs de la santé, de l’hôtellerie, de la logistique ainsi que sur celui des bureaux dans les meilleurs quartiers d’affaires. C'est donc certainement vers les SCPI spécialisées dans ces secteurs qu'il faudra en priorité se tourner, au même titre que sur les jeunes SCPI plus agiles qui peuvent investir à des prix redevenus plus attractifs et sur des actifs de petite taille où la concurrence est moins inflationniste.
