Baisse de prix des SCPI : à qui le tour ?

21 SCPI ont abaissé le prix de leurs parts cette année. La première baisse avait eu lieu dès le mois de mars, -8,4% pour Laffitte Pierre (AEW Patrimoine), mais c’est surtout à partir de cet été que les problèmes sont arrivés car l'AMF a recommandé aux sociétés de gestion de réaliser des expertises de leurs patrimoines immobiliers à la mi-année alors que ces évaluations n’ont habituellement lieu qu’une fois par an, en fin d’exercice.

C’est ainsi que fin juillet, Amundi Immobilier a fortement déprécié le prix de ses trois SCPI à dominante de bureaux : -12% pour Rivoli Avenir Patrimoine, -14% pour Edissimmo et -17% pour Genepierre. Dans la foulée, BNP Paribas REIM a coupé le prix d'une de ses grosses SCPI de bureaux (Accimmo Pierre) de -17% (et Opus Real un peu plus tard), puis Elysées Pierre du groupe HSBC de -7%. En septembre, Fructirégions Europe (AEW Patrimoine) a vu son prix diminuer de -10%, puis Crédit Mutuel Pierre 1 et LF Europimmo (La Française REM) de respectivement -7% et -9,6%, créant ainsi une vague d’inquiétudes sur la valorisation du secteur des SCPI.

Ce vendredi 15 septembre, Perial AM a abaissé le prix de ses 4 SCPI : PF Grand Paris, PFO2, PFO et PF Hospitalité Europe en préférant anticiper de nouvelles baisses de la valeur des immeubles attendues au second semestre 2023. Même sanction chez Primonial qui a coupé le prix de deux SCPI : Patrimmo Commerce et Primopierre. Fin septembre, Fiducial Gérance s'est résolu à dévaloriser deux SCPI de commerces (Buroboutic et Fi Commerce) qui rencontraient de sérieux problèmes de liquidité. Début octobre, c'est enfin AEW Patrimoine qui a réduit d'environ 10% le prix de 4 de ses SCPI, dont Laffitte Pierre pour la deuxième fois de l'année.

Les expertises de ces grosses SCPI avaient par exemple révélé des écarts de valorisation d’environ 10% en seulement 6 mois pour BNP et Amundi et de 7% pour HSBC. Il ne faut bien sûr pas généraliser une telle déconvenue à l’ensemble des SCPI mais cela montre que la baisse de prix des bureaux a été violente ces derniers mois, en particulier pour certains immeubles en région parisienne ou en Allemagne.

Les SCPI en situation de surcote

La liste des SCPI décidant de baisser leurs prix pourrait encore s’allonger car tous les résultats des expertises intermédiaires n'ont pas encore été communiqués et devraient l'être d'ici fin septembre. Pour certaines, la baisse n’interviendra peut-être que début 2024 après les expertises à fin 2023.

On peut en tout cas lister les SCPI dont le prix de souscription était déjà surcoté fin 2022, c’est-à-dire que leur prix dépassait significativement la valeur de reconstitution. Les sociétés de gestion sont en effet autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution. Si cette valeur de reconstitution devient inférieure de plus de 10% au prix de souscription de la part, une baisse de prix doit ainsi être appliquée.

Dans le détail, la valeur de reconstitution d’une SCPI comprend la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises, augmentée des actifs non immobiliers et diminuée des dettes, à laquelle il faut ajouter les droits de mutation qu’auraient à acquitter la SCPI pour acquérir ses mêmes immeubles, sans oublier la commission de souscription.

Parmi ces SCPI surcotées, celles qui sont à dominante de bureaux en région parisienne ou avec une diversification récente en dehors de la France sont à priori susceptibles de connaître les plus fortes dépréciations. D'autres rencontrent des problèmes de liquidité et une baisse de prix peut alors les aider à augmenter leur taux de distribution afin de relancer la collecte.

Primopierre et Patrimmo Commerce

Dans la liste de ces SCPI susceptibles de déprécier le prix de leurs parts, difficile de ne pas citer Primonial dont les résultats des expertises au 30 juin 2023 n'ont pas encore été annoncés. On peut notamment s’interroger sur le prix de la SCPI de bureaux Primopierre (près de 4 milliards d’euros de capitalisation avec des bureaux principalement situés en région parisienne) dont le prix affichait déjà fin 2022 une surcote de 2% par rapport à sa valeur de reconstitution et surtout de celui de la SCPI Patrimmo Commerce car elle était en surcote de près de 9% fin 2022, soit déjà proche de la limite de 10%. Cette SCPI a confirmé une baisse de prix depuis le 15 septembre.

Le cas de Patrimmo Commerce est d'ailleurs particulier car cette SCPI rencontre de sérieux problèmes de liquidité avec une faible collecte qui ne permet pas de satisfaire les demandes de retraits de parts et un fonds de remboursement qui peine à prendre le relais. Une baisse significative de prix paraît donc l'option la plus évidente pour cette SCPI afin de relancer la collecte et de résoudre ce problème de liquidité. Une telle baisse de prix matérialisera en effet une hausse mécanique du taux de distribution à l'avantage des nouveaux souscripteurs... Cette SCPI a confirmé une baisse de prix depuis le 15 septembre.

Fructiregions Europe

Au rang des autres plus importantes surcotes de prix des parts par rapport aux valeurs de reconstitution à fin 2022 figurent notamment une SCPI gérée par AEW Patrimoine dont l'actionnaire est ici aussi un grand groupe bancaire : Groupe BPCE via Natixis Investment Managers (avec de plus un accord de distribution avec La Banque Postale). Il s’agit de Fructiregions Europe, une SCPI de bureaux principalement situés en province (environ 365 millions d’euros de capitalisation) dont la surcote s’élevait déjà à presque 7% fin 2022. Cette SCPI a confirmé une baisse de prix depuis le 1er septembre.

Buroboutic – Métropoles

S’agissant de la SCPI Buroboutic – Métropoles de Fiducial Gérance, la surcote était proche de 6% en fin d’année dernière. Le patrimoine de cette SCPI d’environ 375 millions d’euros de capitalisation est diversifié avec une dominante de commerces et une bonne partie de bureaux. Ses actifs sont majoritairement situés en province.

Buroboutic souffre aussi d'un important problème de liquidité. Sa collecte est très faible face à des demandes de retrait portant sur un peu plus de 7% de son capital. Un fond de remboursement a été mis en place en juillet mais comme dans le cas de Patrimmo Commerce, Buroboutic pourrait aussi tenter de relancer sa collecte en baissant significativement le prix de ses parts... Cette SCPI a confirmé une baisse de prix depuis le 1er octobre.

PFO2

PFO2 est une SCPI de bureaux gérée par Perial Asset Management avec une présence dans plusieurs pays européens. Sa capitalisation est proche de 3 milliards d’euros, ce qui la classe parmi les plus importantes du marché. Sa surcote n’était pas encore inquiétante fin 2022 mais dépassait quand même 3%. Cette SCPI a confirmé une baisse de prix depuis le 15 septembre.

LF Avenir Santé

La SCPI LF Avenir Santé, gérée par La Française AM (l’actionnaire de référence est le Crédit Mutuel Nord Europe) dispose d’un positionnement défensif sur les résidences gérées dans le domaine de la santé, en France et à l’étranger. Attention quand même, sa surcote était proche de 6% fin 2022.

AEW Commerces Europe

Le cas de la SCPI AEW Commerces Europe (AEW Patrimoine) est un peu plus complexe. Cette SCPI de commerces est issue de la fusion entre Pierre Plus et Actipierre Europe (depuis le 30 juin 2023), portant sa capitalisation à plus de 1,7 milliard d’euros. Or Pierre Plus était en situation de surcote de 7,2% fin 2022 mais Actipierre Europe de seulement 0,7%. Cette SCPI a confirmé une baisse de prix depuis le 2 octobre.