La valeur liquidative de Capimmo, plus grosse SCI du marché, affiche désormais une baisse de près de 12% depuis le début de l'année...
Après les SCPI, c’est assez logiquement les SCI investies dans un contrat d’assurance vie en unités de comptes qui sont rattrapées par les baisses de valorisations des actifs immobiliers. L’ajustement des valorisations de ces unités de compte immobilières est d’ailleurs beaucoup plus rapide puisqu’il se retrouve directement dans les mises à jour régulières des valeurs liquidatives.
Ces SCI sont généralement investies en grande partie en SCPI ou OPCI mais aussi dans d’autres actifs immobiliers en direct ou indirectement dans des fonds. Une trentaine de SCI sont disponibles et, comme pour les SCPI, leurs performances sont très variables. Autrement dit, certaines souffrent aujourd’hui beaucoup plus que d’autres.
-1,07% en moyenne au premier semestre
A l’issue du premier semestre 2023, l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) avait mesuré une performance moyenne négative de -1,07% pour ces sociétés civiles unités de compte immobilières (+3,7% en 2022), cette tendance reflétant des baisses de valorisations des actifs immobiliers détenus en direct ou via des participations dans d’autres fonds non cotés. Au 30 juin 2023, l’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établissait à 26,8 milliards d’euros.
L’effet domino des baisses de prix de certaines SCPI
Cette tendance baissière s’est logiquement accentuée depuis, tout d’abord en raison de la forte baisse du prix de parts de certaines SCPI depuis cet été. Or, les SCI ayant investi dans ces SCPI (14 ont baissé leurs prix dans des proportions allant jusqu’à -17%) sont logiquement impactées à hauteur de leur participation. Certaines SCI sont aussi touchées sur leurs participations indirectes ou en direct. C’est semble-t-il le cas de Capimmo (Primonial), la plus grosse SCI du marché, investie en grande majorité en immobilier indirect avec une grande diversification des sous-jacents et en terme de pays d’Europe.
Capimmo dans la tourmente
L’actif net de Capimmo vient de passer d’un peu plus de 7 milliards d’euros fin juin 2023 à moins de 6 milliards d’euros au 15 septembre 2023 (-16%). Sa performance globale au 15 septembre était de -11,93% depuis le début de l’année alors que la baisse de sa valeur liquidative se limitait encore à -1,82% à fin juin 2023.
En voyant ces performances, beaucoup d’investisseurs, particuliers ou institutionnels, ont commencé à sortir étant donné qu’il est normalement beaucoup plus facile d’arbitrer ce type de placement en assurance vie que des SCPI détenues en direct. L’assureur est en effet tenu d’exécuter les demandes de rachats d’unités de compte immobilières. Le problème est que les assureurs sont contraints de céder leurs parts en cas de demandes massives de sortie de la part des assurés.
Trésorerie épuisée
C’est pourquoi Primonial a prévenu ses partenaires assureurs qu’il ne serait pas en mesure de garantir la liquidité de sa SCI au-delà d’un certain montant de retraits. A fin juin 2023, Capimmo disposait d’une trésorerie portant sur un peu moins de 10% de son actif net, soit environ 665 millions d’euros. Cette trésorerie semble à ce jour avoir déjà été épuisée (0,21% de l'actif net au 15 septembre).
Primonial avait quand même confirmé dans son dernier rapport semestriel une prévision de performance de 5% pour 2024 qui s’appuiera sur des stratégies alternatives : Healthcare, Hospitality, résidentiel, logistique. Le groupe promettait également un rendement global immobilier de 5% à 8% pour Capimmo dans les prochaines années. Dans l’immédiat, la performance 2023 de Capimmo s’annonce pourtant catastrophique et il va falloir gérer les problèmes de liquidité qui semblent déjà inquiétants…
