Opus Real de BNP Paribas Real Estate. C'est la deuxième SCPI de la société de gestion à connaître une révision du prix de sa part cette année...
Dans un communiqué diffusé ce jeudi 21 septembre, BNP Paribas Real Estate a annoncé à compter de ce jour une baisse du prix de souscription de sa SCPI Opus Real, spécialisée dans l'immobilier allemand.
La société de gestion, qui avait déjà procédé à une baisse du prix des parts d'une autre de ses SCPI en juillet, Accimo Pierre (composée majoritairement d'actifs tertiaires en région parisienne), s'est résolue à abaisser également celui des parts d'Opus Real, qui passe de 2.040€ par part à 1.840€ par part, soit une baisse de 9,8%. Ce nouveau prix de souscription fait apparaitre une décote de 3,5% par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution.
L’ancien prix restant compris dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution, son ajustement n’était donc pas obligatoire, mais BNP Paribas Real Estate a ajusté son tarif, considérant « que le nouveau prix de souscription, plus proche de la nouvelle valeur intrinsèque de la SCPI, est plus approprié au regard du contexte macro-économique (hausse des taux d’intérêt en Europe) et des spécificités du marché allemand (risque de récession à court terme en Allemagne). »
Nouvelle valeur de reconstitution
La campagne d’expertise immobilière, réalisée par la société de gestion au 30 juin 2023, a porté sur les six actifs du portefeuille d’Opus Real, dont cinq immeubles de bureaux et un hôtel, situés dans les grandes villes allemandes (Francfort, Munich, Düsseldorf, Brême et Mannheim). « Le résultat de ces expertises fait apparaitre une baisse de la valeur du patrimoine de 6,2% au 1er semestre 2023. Les évolutions de valeurs sont relativement homogènes au sein du portefeuille, et s’expliquent principalement par la hausse des taux d’intérêt. Sur la base de ces nouvelles évaluations immobilières, la valeur de reconstitution de la SCPI, qui mesure sa valeur intrinsèque, s’établit à 1.907,48€/part au 30 juin 2023, sous réserve d’approbation de cette valeur par le conseil de surveillance de la SCPI, prévu le 2 octobre 2023 », précise le communiqué.
Réduction du délai de jouissance à deux mois
BNP Paribas a en parallèle annoncé une réduction du délai de jouissance d’Opus Real, qui passe à compter de ce 21 septembre 2023, au 1er jour du 2e mois suivant la souscription, au lieu du 1er jour du 4e mois jusqu’à présent.
Les prévisions de distribution brute pour 2023 sont en outre confirmées - entre 59 et 63€ par part – et le « cap stratégique » de la SCPI maintenu. En dépit de risques de récessions en Allemagne en 2023, « un rebond pourrait être attendu en 2024, soutenu notamment par les marges budgétaires du pays et la bonne résistance du marché de l’emploi au ralentissement économique. Surtout, la société de gestion considère que les fondamentaux des marchés immobiliers allemands restent solides et devraient être attractifs pour les investisseurs », anticipe BNP Paribas Real Estate.
« Par ailleurs [...] les caractéristiques environnementales des immeubles sont des atouts très forts. Les immeubles détenus par Opus Real sont généralement neufs ou récents et bénéficient par exemple de très bons DPE. La SCPI Opus Real labellisée ISR* va poursuivre sa stratégie d’exigence en matière de caractéristiques environnementales des immeubles », détaille le communiqué qui mentionne aussi de « nombreuses opportunité » en Allemagne, permettant une diversification aisée des portefeuilles « grâce à la spécialisation sectorielle de chaque métropole », une spécificité du marché outre-Rhin.
Maintien du prix de la part pour Accès Valeur Pierre
La 3e SCPI de rendement de BNP Paribas Real Estate disponible sur le marché primaire, Accès Valeur Pierre, conserve en revanche le prix de sa part après expertise immobilière, révélant une baisse de valeur du patrimoine à périmètre constant de 4,8% au 30 juin dernier. Une baisse considérée par la société de gestion comme « mesurée » dans « les circonstances actuelles du marché immobilier ».
Sur la base des nouvelles évaluations immobilières, la valeur de reconstitution de la SCPI s’établit à 847,24€ par part (également sous réserve d’approbation de cette valeur par le Conseil de surveillance de la SCPI prévu le 12 octobre 2023) pour un prix de souscription de 840€, inférieur de 0,85% à la valeur de reconstitution au 30 juin 2023, ce qui justifie son maintien.
Opus Real est la seizième SCPI du marché à annoncer une baisse du prix de ses parts, et la 10e depuis le début du mois de septembre. A date, plus du tiers des SCPI en termes de capitalisation ont annoncé des baisses du prix de leurs parts. La hausse des taux d’intérêt et la correction des prix de l’immobilier après une période de collecte relativement euphorique ont pesé logiquement sur une partie de la valeur du portefeuille des SCPI.
