Performance 2023 décevante confirmée pour les unités de compte immobilières en assurance vie

Performance 2023 décevante confirmée pour les unités de compte immobilières en assurance vie

Leur performance moyenne a été négative de -6,8% selon l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) après +3,7% en 2022.

Performance 2023 décevante confirmée pour les unités de compte immobilières en assurance vie
Crédit photo © iStock

2023 restera une année difficile pour les sociétés civiles supports d’unités de compte immobilières en assurance vie. Leur performance moyenne a été négative de -6,8% selon l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) après +3,7% en 2022. Indépendamment de la stabilité de leurs revenus, notamment soutenus par l’indexation des loyers, ces fonds ont été directement impactés par la baisse des prix de l’immobilier tertiaire car les corrections de valeurs des patrimoines sous-jacents sont directement répercutées dans les évolutions de leur valeur liquidative calculée tous les mois.

Effet domino

L’effet domino des baisses de prix de plusieurs SCPI a logiquement impacté les sociétés civiles immobilières investies sur ces supports. Certaines SCI sont aussi touchées davantage que d’autres au niveau de leurs participations indirectes ou en direct. C’est notamment le cas de Capimmo (Primonial), la plus grosse SCI du marché, investie en grande majorité en immobilier indirect avec une grande diversification des sous-jacents et en termes de pays d’Europe. L’actif net de Capimmo est passé d’un peu plus de 7 milliards d’euros fin juin 2023 à moins de 6 milliards d’euros aujourd’hui. Sa performance globale a été d’environ -11% en 2023.

Le cas Capimmo

En parallèle, Capimmo souffre de gros problèmes de liquidité avec des demandes massives de retrait qui ont nécessité la mise en place d’un plan de cession d’actifs qui pourrait s’échelonner sur deux ans. L’impact négatif estimé de sa réalisation sur la performance de la SCI, c’est à dire les moins-values potentielles de cession, ont ainsi été prises en compte par anticipation dans la valeur liquidative du 15 septembre 2023.

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D’autres SCI ont cependant beaucoup mieux résisté l’an dernier. On peut citer par exemple l'unité de compte ViaGénérations, spécialisée dans la nue-propriété de biens immobiliers résidentiels, avec une performance positive de +3,46%.

De meilleures perspectives en 2024

Les perspectives s’annoncent quand même globalement meilleures pour 2024 avec la détente des taux qui devrait commencer à reconstituer la prime de risque de l’immobilier. Autre exemple, l’unité de compte Novaxia R, qui bénéficie notamment de la décote de certains actifs immobiliers dans le but de les transformer en logements, vise cette année un objectif compris entre +5% et +6%.

Hémorragie de collecte

En moyenne, ces UC auront en tout cas enregistré beaucoup de retraits ces derniers mois, alimentant au passage la crise de liquidité de certaines SCPI proposées en assurance vie. D’après l’ASPIM, l’année 2023 s’est soldée par une décollecte nette de 543 millions d’euros à comparer à plus de 5 milliards de collecte nette en 2022. L’hémorragie a été très forte au deuxième semestre avec -1,64 milliard d’euros. L’actif net des sociétés civiles en unités de compte immobilières a reculé à 23,5 milliards d’euros au 31 décembre 2023 (25 milliards fin 2022).

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