Les unités de compte immobilières (SCI) ont souffert au troisième trimestre

Tout comme les SCPI, les SCI investies dans un contrat d’assurance vie en unités de comptes immobilières ont été rattrapées par les baisses de valorisations des actifs immobiliers ces derniers mois. L’ajustement des valorisations de ces unités de compte immobilières est d’ailleurs beaucoup plus rapide puisqu’il se retrouve directement dans les mises à jour régulières des valeurs liquidatives.

L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) vient ainsi d’estimer à -5% la performance globale des sociétés civiles unités de compte immobilières sur les neuf premiers mois de l’année. Une tendance qui s’est nettement dégradée au troisième trimestre car leur performance était de -1,07% en moyenne à l’issue du premier semestre.

Effet domino des baisses de prix de SCPI, mais pas que…

L’effet domino des baisses de prix de certaines SCPI a logiquement impacté les SCI investies sur ces supports. Certaines SCI sont aussi touchées au niveau de leurs participations indirectes ou en direct. C’est notamment le cas de Capimmo (Primonial), la plus grosse SCI du marché, investie en grande majorité en immobilier indirect avec une grande diversification des sous-jacents et en terme de pays d’Europe. L’actif net de Capimmo est passé d’un peu plus de 7 milliards d’euros fin juin 2023 à moins de 6 milliards d’euros aujourd’hui. Sa performance globale au 20 octobre était de -11,65% depuis le début de l’année alors que la baisse de sa valeur liquidative se limitait encore à -1,82% à fin juin 2023. En parallèle, Capimmo souffre aussi d’un problème de liquidité avec des demandes massives de retrait.

Forte décollecte au troisième trimestre

En voyant ces performances, beaucoup d’investisseurs, particuliers ou institutionnels, ont en effet commencé à sortir étant donné qu’il est normalement beaucoup plus facile d’arbitrer ce type de placement en assurance vie que des SCPI détenues en direct. L’assureur est en effet tenu d’exécuter les demandes de rachats d’unités de compte immobilières. Le problème est que les assureurs sont contraints de céder leurs parts en cas de demandes massives de sortie de la part des assurés, ce qui peut aboutir à une crise de liquidité si la société de gestion ne peut pas assurer la contrepartie, comme c'est le cas avec Capimmo qui a déjà épuisé sa trésorerie et doit donc vendre des actifs.

D’après l’ASPIM, les demandes de rachat par les porteurs d’unités de compte ont conduit les assureurs à détenir dans leurs actifs généraux près de 2 milliards d’euros de parts de ces sociétés civiles. Ces supports d’unités de compte immobilières ont enregistré une décollecte nette de 832 millions d’euros au troisième trimestre 2023. Depuis le début de l’année, leur collecte nette a fondu à 261 millions d’euros.