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Lucas Vuurmans, Quantitative Portfolio Manager foncieres cotees chez Kempen Capital Management

Lucas Vuurmans Quantitative Portfolio Manager foncieres cotees chez Kempen Capital Management

Deux foncières françaises intéressantes...
Lucas Vuurmans, Quantitative Portfolio Manager foncieres cotees chez Kempen Capital Management

Boursier.com : L'immobilier est-il encore une classe d'actifs intéressante ?

L.V. : L'immobilier sera toujours une classe d'actif attractive pour trois raisons. La première est que même dans la pire des situations économiques, l'immobilier reste un bien tangible et aura toujours une valeur même si ce n'est que la terre sur laquelle il est construit. La seconde raison est que les contrats de baux sont généralement établis pour une durée de cinq ans avec des loyers indexés sur l'inflation. Par conséquent, les retours sur investissements sont stables et prévisibles. Enfin, du point de vue du portefeuille dans sa globalité, l'immobilier offre un couple rendement/risque qui se situent entre ceux offerts par les actions et les obligations. Du fait de la faible corrélation avec les classes d'actifs traditionnelles, l'immobilier présente des gains de diversification significatifs. A l'échelle mondiale, nous estimons un retour sur investissement de l'ordre de 7% au cours d'un cycle d'investissement de 5 à 7 ans. De plus, l'immobilier de niche tels que le self-storage, les logements pour étudiants ou les centres de gestion de données arrivent aujourd'hui à maturité et font partie des opportunités les plus intéressantes. Enfin, les niveaux de dettes des foncières sont aujourd'hui bien inférieurs à ceux d'avant la crise de 2008 et se situent autour de 38%. Par conséquent, les risques associés tels que le surendettement ou d'insolvabilité sont plus faibles.

Boursier.com : Quel est l'impact d'une remontée des taux pour l'immobilier coté ?

L.V. : Il est très important de distinguer ici deux scénarii : dans un premier cas, si la hausse des taux d'intérêt est causée par une hausse de l'incertitude, de la volatilité et, en général, de la prime de risque exigée par le marché, l'effet sur les valeurs foncières va être négative. En revanche, si cette hausse est liée à une croissance économique qui engendrent de l'inflation, l'impact sur le marché peuvent avoir un effet neutre. En effet, les loyers sont majoritairement indexés à l'inflation.

Boursier.com : L'essor du commerce en ligne n'est-il pas alarmant pour les foncières de commerce ?

L.V. : Il est évident que l'essor du commerce en ligne a un effet négatif pour les surfaces de commerce. Une part de plus en plus importante des ventes se fait en ligne et, par conséquent, contribue à détériorer les marges des magasins physiques ainsi que leur capacité à payer les loyers. Toutefois, nous croyons que la part du commerce en ligne va continuer de croitre sans pour autant se substituer entièrement au commerce physique. Nous pensons que les très grandes surfaces traditionnelles profiteront d'un effet taille tandis que les petites surfaces de proximité, qui répondent à un besoin quotidien des populations environnantes, continueront de tenir une place clef dans les foncières commerciales. En revanche, l'essor du commerce en ligne va continuer de peser sur les foncières qui détiennent des magasins ne bénéficiant pas d'une position dominante ou celles ne pouvant offrir un service de proximité.

Boursier.com : Le marché des bureaux est-il porteur actuellement ?

L.V. : Ici aussi il faut être très sélectif et regarder au cas par cas. A l'échelle mondiale, nous voyons Sydney, Amsterdam, Dublin et Madrid comme les marchés les plus intéressants ou la friction entre la demande et l'offre est la plus forte, en faveur des propriétaires. Cependant, je crois qu'il n'est plus suffisant d'avoir une approche macro et de sélectionner uniquement une ville ou un marché porteur; en effet, il est crucial aujourd'hui de creuser une couche supplémentaire et d'analyser les biens immobiliers quartiers par quartier, les disparités au sein d'un même quartier pouvant être considérables. C'est pourquoi, quand nous analysons des foncières cotées, la majorité de notre travail consiste à analyser les biens immobiliers sous-jacents, et leur emplacement, qui forment leurs portefeuilles. La dynamique du marché de La Défense est totalement différente de celle observée à Paris Sud.

Boursier.com : Quelles sont les valeurs françaises que vous détenez ?

L.V. : Parmi celles que nous avons en portefeuille, il y en a deux que nous pouvons retenir. Gecina : suite à l'acquisition de la foncière Eurosic, nous apprécions son portefeuille principalement investi en région parisienne et dont les développements à venir nous semblent très prometteurs. Dans le secteur des foncières de commerce, nous restons positif à propos de Unibail-Rodamco pour son portefeuille extrêmement dominant et son positionnement par rapport à la croissance du commerce en ligne. De plus, nous croyons que la baisse d'Unibail à la suite de l'acquisition de Westfield aux Etats-Unis est excessive.

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