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Laurent Saint Aubin, Gérant actions du fonds Sofidy Selection 1

Laurent Saint Aubin Gérant actions du fonds Sofidy Selection 1

L'immobilier coté, c'est 12% de hausse annuelle moyenne sur 40 ans !
Laurent Saint Aubin, Gérant actions du fonds Sofidy Selection 1

Boursier.com : Vous faites la distinction entre valeurs de croissance et " value " au sein des valeurs immobilières. Expliquez-nous...

L. S-A. : L'immobilier coté propose des segments différemment appréciés par le Marché : ce sont les secteurs dynamiques comme la logistique ou à forte visibilité comme les murs de résidences étudiantes ou de résidences de personnes âgées ou à l'inverse le segment décoté du commerce. Les titres des premiers se payent avec des surcotes élevées et les primes sur ANR sont fortes pour les acteurs de la logistique : le leader en Europe continentale est belge, WDP, et il se paye avec plus de 110% de prime sur son ANR. Argan, se paye avec plus de 40% de prime. Face à cela, un Unibail Rodamco se paye avec environ 35% de décote...

Boursier.com : Où va votre préférence aujourd'hui ?

L. S-A. : On entend depuis peu une petite musique nous dire qu'il faut revenir sur le style " value " et les foncières de commerce. Je demeure pour ma part favorable aux valeurs de croissance qui dépendent des taux d'intérêt, lesquels vont rester bas. Les investisseurs continuent d'apprécier la visibilité que proposent ces valeurs de croissance. Elles sont d'ailleurs portées, avant tout, par des tendances structurelles très déconnectées de l'environnement économique : la logistique, les résidences pour personnes âgées... Face à cela, les problèmes structurels du commerce demeurent... Fragilisation des enseignes, commerce électronique et tentatives peu concluantes des centres commerciaux pour se réinventer...

Boursier.com : Vous n'avez aucune foncière de commerce en portefeuille ?

L. S-A. : L'exposition du portefeuille au commerce demeure limitée aux meilleures foncières qui sont Unibail et Klépierre. De la même façon, concernant le Bureau, je reste positif sur le meilleur du Bureau parisien, avec Gecina, le Bureau en Allemagne, à Madrid et je m'intéresse aussi au marché du Bureau à Amsterdam.

Boursier.com : Avez-vous fait évoluer votre portefeuille ces derniers mois ?

L.S-A : Une classe d'actifs a retenu notre attention : les bâtiments abritant des services publics en Scandinavie. Les services de l'Etat font appel à des opérateurs privés pour gérer certains bâtiments : établissements scolaires, casernes de pompiers, commissariats de police, immeubles de bureau de services publics. L'opérateur privé perçoit un loyer correspondant à la rentabilité moyenne de la ville en question, parfois élevé. Le risque locatif attaché est nul du moment que le dynamisme démographique de la ville est assuré. Sur les trois valeurs scandinaves via lesquelles j'ai joué cette tendance, deux ont fait l'objet d'OPA en Finlande et Suède! Nous en conservons une en portefeuille : SBB, valeur cotée Stockholm avec une capitalisation supérieure à 3 MdsE.

Boursier.com : De façon générale, quels sont les atouts de l'immobilier coté ?

L.S-A : Sur longue période, cette classe d'actifs délivre parmi les plus importantes hausses, toutes classes d'actifs comprises. On parle là de 12% de hausse en moyenne annualisée sur les quarante dernières années. Forte visibilité et faible cyclicité sont appréciées par les investisseurs. En outre, le niveau de distribution demeure élevé en échange de l'exonération d'impôts via le statut SIIC et la récente non-intégration de l'immobilier coté dans l'assiette de l'Impôt sur la fortune immobilière est aussi un élément favorable. On peut aussi ajouter que c'est un secteur où on peut s'exposer différemment à l'environnement économique selon sa santé : bureaux, logements, commerces. Et le couple performance / volatilité est inférieur à celui des autres secteurs en Bourse.

Boursier.com : Que pensez-vous d'Icade ?

L.S-A : Icade est la foncière du Grand Paris. Deux tendances contradictoires au sein de son portefeuille : tout d'abords des actifs de Bureaux en périphérie, des parcs d'activité assez sensibles à la conjoncture économique et qui n'ont pas rempli leur promesse. Il faut savoir que l'espace par employé dans un parc d'affaires de région parisienne est de 18 m(2) contre moins de 10 m(2) à Paris intramuros, ce qui signifie qu'un déménagement en première ou deuxième couronne n'entraîne aucune économie pour un occupant qui doit en outre souvent compenser les services absents loin de Paris intramuros. De plus, je ne crois pas à la réduction de l'écart de valorisation entre un bureau en première couronne et un bureau dans le centre de Paris. En revanche la valorisation d'Icade a pleinement profité de sa filiale Icade Santé, qui repose sur un segment en forte croissance. La valorisation prend largement en compte une perspective de cession de cet actif.

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