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Laurent Saint Aubin, Gérant actions du fonds Sofidy Selection 1

Laurent Saint Aubin Gérant actions du fonds Sofidy Selection 1

L'évolution de l'immobilier coté depuis le 1er janvier constitue une anomalie !
Laurent Saint Aubin, Gérant actions du fonds Sofidy Selection 1

Boursier.com : Malgré un contexte plutôt favorable, comment expliquez-vous la sous-performance des foncières cotées depuis le début d'année?

L.S A : L'immobilier coté affiche, depuis le 1er janvier, une progression équivalente à celle des marchés et cela constitue une anomalie ! Le niveau de décote de la classe d'actifs est toujours élevé, à 12% sur l'ANR, alors même que, globalement, les ANR vont progresser au 30 juin prochain, les rendements s'affichant à plus de 5% sont nombreux : Klepierre, Icade... L'environnement de marché demeure favorable aux valeurs foncières affichant une visibilité sur leurs résultats, alors que se confirme un ralentissement de l'économie mondiale. La hausse attendue des taux directeurs de la BCE a été repoussée à fin 2019 et de façon générale, les banques centrales continuent d'adopter une attitude toujours accommodante, alors que les marchés, fin 2018 commençaient à anticiper le risque que ferait peser une politique monétaire plus restrictive. Beaucoup d'entre elles sont des valeurs moyennes, la classe la plus affectée par la baisse des marchés de fin 2018 et qui n'a pas forcément le plus rebondi depuis le début d'année... En outre, les valeurs " commerces " représentent un bon quart de la cote des foncières cotées et elles ont beaucoup souffert. Le marché a par ailleurs, une certaine aversion pour les sociétés endettées, dont les foncières font partie. On peut aussi citer le fait que les investisseurs oublient l'avantage de liquidité que représentent les foncières cotées...

Boursier.com : Les performances de la classe d'actifs sont-elles en question dans l'analyse des investisseurs?

L.S A : Cela ne devrait pas être le cas, puisque l'analyse des taux de rentabilité interne sur 10 ou 20 ans, soit depuis 2007 ou 1997, démontre que les foncières surperforment toutes les classes d'actifs à court ou moyen terme, avec des performances respectives de 7,3% et 13,7%. Un logement à Paris pour les deux périodes s'affiche à 5,8% et 11,1%.

Boursier.com : Outre la décote et les rendements attractifs, quels autres éléments militent en faveur de l'immobilier coté ?

L.S A : La prime de risque est attractive, supérieure à sa moyenne historique. Son importance est telle que même en cas de remontée des taux, l'incidence demeurerait faible sur les valorisations. La prime de risque est par exemple de 400 points de base sur les meilleurs centres commerciaux européens. De plus, les foncières ont fait un travail de désendettement avec des taux d'endettement compris entre 25 et 40% aujourd'hui. Les bilans ont été assainis grâce à la réduction des coûts de financement. En outre, les foncières ont opéraé de fortes rotations d'actifs au sein de leurs portefeuilles pour optimiser les rendements. Enfin certaines foncières n'hésitent pas à explorer de nouvelles pistes dans les services pour développer leurs marges.

Boursier.com : C'est-à-dire ?

L.S A : Le spécialiste allemand du résidentiel, Vonovia vend par exemple des services à ses locataires : de l'énergie, chauffage, aide à la personne, solutions de transports partagés... Le tout à des prix plus intéressants que ceux pratiqués par les fournisseurs spécialisés. Cela représente 10% de la marge d'EBITDA de Vonovia et constitue du cash-flow supplémentaire, qui s'additionne à l'ANR...

Boursier.com : Demeurez-vous à l'écart des foncières de " commerces " au sein de votre fonds ?

L.S A : Nous privilégions le résidentiel allemand, nous aimons certains acteurs de la logistique et demeurons sous-pondérés sur le commerce. Le fonds est exposé à 50% à l'Allemagne et à 28% au résidentiel allemand, 38% au logement en général, à 26,8% aux bureaux et à 20% sur le commerce. En outre, le secteur permet de jouer de multiples thématiques comme les tours télécoms, les résidences étudiants, le stockage pour les particuliers.

Boursier.com : Quelle est la performance du fonds ?

L. SA : Le fonds progresse 12,64% pour la part P depuis le 1er janvier et de 54% depuis sa création en novembre 2014. Aujourd'hui, Vonovia, évoqué plus haut, est la première ligne du fonds, devant Unibail Rodamco, Deutsche Wohnen, Gecina, Klepierre... Nous restons à l'écart des valeurs comme Carmila ou Mercialys que le Marché ne veut pas ! Ces foncières sont souvent vendeuses d'actifs commerciaux, mais les investisseurs n'en veulent pas...

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