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Laurent Saint Aubin, Gérant actions du fonds Sofidy Selection 1

Laurent Saint Aubin Gérant actions du fonds Sofidy Selection 1

Covivio, Altarea, Carmila, Argan à jouer parmi les foncières...
Laurent Saint Aubin, Gérant actions du fonds Sofidy Selection 1

Boursier.com : Les foncières cotées sous-performent quelque peu depuis le 1er janvier. La perspective de hausses d'intérêt, défavorables pour ces groupes endettés, est-elle la seule explication ?

L.S-A. : La perspective d'une normalisation des taux d'intérêt pèse effectivement sur le secteur, mais elle n'est toujours pas intervenue en zone Euro. Tant que ça n'arrive pas le marché craint que ça arrive... La performance quasi nulle du segment depuis le début de l'année, recouvre une bonne performance générale des valeurs résidentielles, notamment en Allemagne, avec des hausses importantes comme Deutsche Wohnen, +20%. A l'inverse, les foncières de commerce, comme Klepierre, reculent nettement depuis le 1er janvier. Leurs résultats semestriels sont bons, avec des loyers en progression, mais les faillites d'enseignes, la montée en puissance du commerce électronique et les perspectives importantes d'investissements font peur aux investisseurs. Dans ce contexte, les perspectives de progression du résidentiel allemand restent plus élevées.

Boursier.com : Parmi les différentes foncières cotées, quelles classes d'actifs sont à privilégier?

L.S-A. : Les niveaux de valorisation sont extrêmement faibles pour les foncières de commerce qui affichent en moyenne une décote de 23% sur l'ANR estimé 2019, alors que le résidentiel allemand se paye au niveau de l'ANR estimé pour 2019. Historiquement, une valeur comme Unibail Rodamnco se payait avec une surcote voisine de 20% et aujourd'hui, elle se paye avec une décote de 20%... Je ne vois pas de rebond des foncières de commerce sans changement structurel fort, ce qui n'est pas le cas actuellement...

Boursier.com : Qu'est-ce qui milite pour continuer à s'intéresser à ce segment de marché ?

L.S-A. : Le point positif demeure le caractère domestique du secteur et son insensibilité aux mouvements boursiers, concernant par exemple la guerre commerciale Etats-Unis / Chine... En outre, le secteur est protégé d'une reprise de l'inflation, les loyers étant indexés à l'évolution des prix.

Boursier.com : Le rendement, argument des foncières, s'affiche plus élevé dans d'autres secteurs...

L.S-A. : Il demeure important (4.5% en moyenne), mais le problème est la potentialité d'une baisse du dividende. Historiquement, l'immobilier est protégé de cela étant donné le statut SIIC particulier. Mais il faut savoir que les foncières distribuent souvent plus que leur obligation... Et parfois, on peut avoir de mauvaises surprises. Le néerlandais Wereldhave a coupé son dividende cette année.

Boursier.com : Quelles valeurs disposent du plus de potentiel à vos yeux ?

L.S-A. : On peut jouer le résidentiel en Allemagne avec un titre comme Ado Properties, oeuvrant sur le marché de Berlin et LEG Immobilien présente sur des localisations secondaires, autres que Berlin. J'aime aussi beaucoup l'immobilier de diversification pour miser sur le développement du e-commerce et la logistique : Segro, valeur britannique, spécialisée dans les entrepôts de stockage et ceux du dernier kilomètre. Le segment plus petits des résidences étudiantes est intéressant avec la valeur anglaise Unite : l'essentiel des étudiants sont des internationaux pas concernés par le Brexit et environ 50% du portefeuille est pris en bail par les universités pour loger les étudiants les plus modestes.Le Risque locatif est nul.

Boursier.com : Quid des foncières cotées à Paris ?

L.S-A. : Covivio est intéressante avec un profil d'activité de bureaux orienté vers les nouveaux besoins des locataires avec leur concept Wellio, et une diversification dans le résidentiel en Allemagne, pour 20% de leurs actifs. Le potentiel de Gecina et Icade me parait plus limité, car la croissance française a tendance à ralentir, de qui n'est pas bon pour les loyers. Deux foncières de commerce sont à jouer, Carmila la foncière de Carrefour et Altarea, foncière familiale qui bénéficie du dynamisme du commerce dans les gares, notamment les gares parisiennes. Enfin, Argan, capitalisation plus petite valeur, mais qui dispose d'un bon potentiel.

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