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Pourquoi investir en SCPI en démembrement ?

Pourquoi investir en SCPI en démembrement ?

trio scpiPubli-rédactionnel --Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI sont devenues le rempart contre les taux bas pour le patrimoine des Français. Cependant, l'une des idées reçues est que l'immobilier est toujours fortement fiscalisé ou encore que la transmission est compliquée. Mais connaissez-vous le démembrement en SCPI qui permet de totalement oublier ces clichés ? Décryptage sur les secrets du démembrement, un mécanisme aux multiples facettes avec la Centrale des SCPI, le numéro un de la SCPI en ligne.

La loi Française décompose la pleine-propriété d'un bien en usufruit et nue-propriété. Sans entrer dans des détails techniques hors de propos, cette spécificité tricolore offre une souplesse juridique qui permet de multiples optimisations. On parle de démembrement de propriété.

Ainsi, les SCPI de rendement bénéficient de ces aménagements au travers de deux techniques à ne pas confondre: l'achat de SCPI en démembrement temporaire et l'achat de SCPI en démembrement viager.

1/ Les SCPI en Démembrement Temporaire de Propriété

Le démembrement temporaire de propriété consiste pour un particulier à acheter des parts d'une SCPI donnée avec une décote sur le prix de la part. On parle d'achat de la nue-propriété de la part de SCPI.

La décote va être plus ou moins importante selon la durée du démembrement choisie. Traditionnellement, les durées de démembrement s'échelonnent sur 5 à 10 ans.

En contrepartie de cette décote, l'épargnant ne va pas toucher de revenu pendant toute la durée choisie. Cependant, il va bénéficier de toutes les revalorisations potentielles du prix de la part de SCPI liées à l'augmentation du prix de l'immobilier dans le temps.

Quels sont les intérêts du démembrement temporaire de propriété en SCPI ?

  • Une fiscalité au titre de l'impôt sur le revenu réduite à néant

Comme l'épargnant ne touche pas de revenus de la SCPI pendant toute la durée du démembrement, il ne doit rien déclarer aux impôts. Ainsi il n'a aucune fiscalité à payer durant toute la période du démembrement de propriété.

Grâce à ce mécanisme, le rendement va venir de la capitalisation de l'argent placé grâce à la décote. Et si les parts se revalorisent entre temps, le rendement va en augmentant.

" Par exemple, un investisseur qui achèterait la nue-propriété sur 5 ans de la SCPI Epargne Pierre bénéficierait d'une décote de 22%, ce qui donne un rendement annualisé sur 5 ans de 5,09% sans hypothèse d'augmentation de l'immobilier. Et ce rendement est totalement net fiscal " explique Grégorie Moulinier, associé fondateur de La Centrale des SCPI.

  • Investir en immobilier sans impôt sur la fortune immobilière ou IFI

L'impôt sur la fortune immobilière ou IFI touche aujourd'hui tous les biens immobiliers. Cependant, la nue-propriété des biens immobiliers n'est pas taxable au titre de cet impôt.

Dès lors, l'investisseur soumis à l'IFI qui souhaite continuer à acheter de l'immobilier peut le faire sans fiscalité grâce à l'achat de parts de SCPI en nue-propriété.

" Beaucoup d'épargnants soumis à l'IFI qui cherchent à replacer l'argent de la vente d'appartements nous appellent au 01 44 56 00 23. Nous construisons avec eux des stratégies pour conjuguer leur envie d'investir dans la pierre avec la complexité de l'environnement fiscal Français " témoigne Laurent Fages, consultant senior à La Centrale des SCPI.

  • Prévoir la retraite et jouer avec la baisse d'imposition

Avec le démembrement temporaire de propriété, l'épargnant a à sa disposition un outil pour décaler son imposition de plusieurs années.

Plutôt que de percevoir une rente directement durant sa période d'activité, période durant laquelle il est généralement fortement fiscalisé, l'épargnant peut choisir d'investir en SCPI en démembrement pour capitaliser sans impôts pendant une certaine durée.

L'idée est alors de faire coïncider l'arrivée des premiers revenus des SCPI avec le départ en retraite, synonyme d'une baisse d'impôts du fait de la baisse des revenus.

À qui s'adresse le placement en SCPI en démembrement temporaire de propriété ?

L'achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété est un outil idéal:

- pour les personnes fortement imposées au titre de l'impôt sur le revenu, surtout les contribuables dans les tranches à 30%, 41% ou 45%

- pour les personnes imposées à l'impôt sur la fortune immobilière

- pour les personnes à quelques années de la retraite ou d'un arrêt de leur activité

2/ Les SCPI en Démembrement Viager

Méconnu mais présentant un très fort intérêt patrimonial, le démembrement viager ne fonctionne pas de la même façon que le démembrement temporaire de propriété.

À la suite d'une succession, il arrive que des biens ou des sommes d'argent reçues soient démembrées, c'est à dire que les enfants soient nus-propriétaires et le parent survivant usufruitier.

Plutôt que de répartir les sommes, les enfants et le parent survivant peuvent acheter ensemble des parts de SCPI. Le parent survivant sera alors l'usufruitier des parts des SCPI et touchera les revenus toute sa vie, les enfants seront alors les nus-propriétaires.

Quel est l'intérêt du démembrement viager de parts de SCPI ?

L'intérêt est de diminuer très fortement les droits de succession. En effet, au décès du parent usufruitier, les enfants nus-propriétaires recevront la pleine-propriété des parts de SCPI sans aucune taxation.

Il est aussi possible, en dehors de toute succession, d'acheter des parts de SCPI en commun entre enfants et parents. Les enfants achetant alors la nue-propriété des parts et les parents l'usufruit.

À qui s'adresse le démembrement viager de parts de SCPI ?

Ce mécanisme s'adresse à toutes les familles à la suite d'un décès qui souhaitent à la fois protéger le parent survivant et optimiser la fiscalité des droits de succession.

" J'ai eu l'occasion d'accompagner une cliente qui avait perdu son mari. Par ce biais elle a pu investir des sommes de la succession en parts de SCPI. Elle percevra ainsi une rente toute sa vie et se verra sécurisée. Ses enfants sont nus-propriétaires et recevront la pleine propriété des parts lors de son décès sans aucune fiscalité. Une manière de ne pas perdre un patrimoine établi en raison de droits de succession mal anticipés " explique Théo Darroman, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI.

Comment bien investir en SCPI grâce au démembrement ?

Qu'il soit viager ou temporaire, le démembrement de parts de SCPI est une technique qui ne doit pas laisser de côté une analyse des parts de SCPI acquises et surtout qui doit bien s'imbriquer avec la situation patrimoniale des investisseurs.

Les plateformes indépendantes comme La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com) vous permettent de découvrir le classement des SPCI et offrent toute l'expertise de consultants ultra-spécialisés qui vont construire pour vous une stratégie sur mesure, du choix du mode de détention (pleine-propriété ou démembrement) jusqu'au choix des meilleures SCPI en diversifiant secteurs, zones géographiques et sociétés de gestion.

" Notre coeur de métier est le conseil et l'analyse sur les SCPI de rendement. Notre position de courtier 100% indépendant nous permet une liberté totale dans la construction des portefeuilles SCPI. Et le " plus " pour le client, c'est que notre intervention ne génère pas de surcoût à l'opération " décrit Laurent Fages.

Les plateformes indépendantes ont notamment une vision globale des clés de démembrement de la totalité du marché des SCPI de rendement. Elles peuvent donc vous orienter vers celles qui vont pratiquer les décotes les plus intéressantes pour les investisseurs. Surtout, elles peuvent faire pour vous une simulation SCPI pour comprendre le rendement attendu de l'investissement.

Voici par exemple trois SCPI proposées par La Centrale des SCPI avec des clés attractives à 5 ans :

SCPISecteurDécote 5 ans
ActivimmoLogistique21,5%
Pierval SantéSanté20%
Epargne PierreDiversifiée France22%

Que vous soyez fortement imposés, que vous soyez soumis à l'IFI, que vous ayez reçu de l'argent d'un héritage ou que vous ayez un projet de départ en retraite, et que vous connaissiez ou pas le placement en SCPI de rendement, vous pouvez le découvrir ou le redécouvrir avec les consultants de La Centrale des SCPI qui se feront un plaisir de vous détailler tous les intérêts du démembrement pour vous (01 44 56 00 23 / www.centraledesscpi.com).

Découvrez en vidéo comment placer une somme issue d'un héritage en SCPI : https://www.centraledesscpi.com/guide-des-scpi/la-scpi-en-video/comprendre-les-scpi/comment-placer-l-argent-d-un-heritage

Avertissement : l'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

Partenaires de Boursier.com