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LMNP : comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?

LMNP : comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?
LMNP : comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?
Crédit photo © Pixabay

Réside Études vous propose de découvrir les deux régimes fiscaux possibles pour l'imposition des loyers perçus. C'est un choix important qui déterminera la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Les revenus locatifs doivent être déclarés à l'administration fiscale dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et seront soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR) au taux de votre tranche marginale d'imposition (TMI) puis au taux des prélèvements sociaux de 17,2 %.

L'imposition du Loueur en meublé au régime Micro-BIC

Lorsque vous déclarez votre activité de location meublée, le régime fiscal qui s'applique par défaut est celui du Micro-BIC. Cependant, vous aurez le choix d'opter volontairement pour le régime Réel, qui est choisi par la majorité des loueurs en meublé (voir ci-après). De plus, si vos revenus locatifs dépassent 72 600 EUR, vous serez automatiquement soumis au régime Réel.

Le calcul de la fiscalité en Micro-BIC est assez simple : on applique un abattement de 50 % sur les recettes locatives, au titre des charges liées à l'activité. Vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.

Exemple : 6 000 EUR de loyers perçus - 50 % d'abattement = 3 000 EUR de revenus locatifs imposables. Si votre TMI est de 30 %, voici le calcul :

3 000 x 30 % = 900 EUR

3 000 x 17,2 % = 516 EUR

Total : 900 EUR + 516 EUR = 1 416 EUR d'impôts à payer.

Ce régime présente l'avantage de la simplicité des formalités : pas de comptabilité (un simple cahier recettes/dépenses suffit) et déclaration des revenus simple, mais n'est intéressant que pour les propriétaires faiblement imposés. A l'inverse, le régime réel en LMNP est un peu plus complexe, mais peut vous permettre de réduire fortement l'imposition de vos revenus locatifs, voire de la supprimer en totalité. Voici comment.

L'imposition du Loueur en meublé au régime BIC Réel simplifié

Alors que le Micro-BIC applique un abattement forfaitaire, le régime Réel simplifié permet de déduire les charges réelles supportées par le loueur, ainsi que l'amortissement comptable du bien et du mobilier, afin de calculer le résultat fiscal imposable.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP Réel ?

La liste est définie par le Code Général des Impôts (CGI, articles 29 et 31), on y retrouve notamment :

  • Les frais de gestion ;
  • Les frais de comptabilité ;
  • Les dépenses d'entretien et de réparation ;
  • Les intérêts d'emprunt ;
  • Les assurances, la taxe foncière, etc.

L'article 13 du CGI précise également que " l'ensemble des dépenses effectuées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu peuvent être déductibles ". Il est conseillé de s'en remettre à un comptable en ce qui concerne le montant maximum à déduire.

Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?

En comptabilité, l'amortissement représente la perte de valeur théorique d'un bien, liée à son utilisation et à l'usure du temps. Dans le cas du LMNP au régime Réel, on pourra déduire de ses recettes locatives l'amortissement du bien à hauteur de 85 % de sa valeur HT sur 20 ans environ, ainsi que le mobilier sur une dizaine d'années. C'est une opération purement comptable (pas de trésorerie à sortir), qui vient réduire l'assiette imposable et donc l'impôt à payer.

Prenons un exemple pour comprendre.

Mathieu est propriétaire Loueur en Meublé Non Professionnel et loue un appartement meublé en résidence gérée :

  • 450 EUR par mois (soit un revenu locatif annuel de 5 400 EUR) ;
  • Le logement a été acheté au prix de 140 000 EUR et équipé avec 10 000 EUR de mobilier ;
  • Les charges déductibles (frais de copropriété, travaux de réparation, taxe foncière, frais d'adhésion à un centre de gestion agréé, intérêts d'emprunt, etc.) sont estimées à 1 500 EUR par an.

Calcul de l'amortissement annuel linéaire pour :

  • Le bien immobilier : 140 000 x 85 % / 20 = 5 950 EUR par an ;
  • Le mobilier : 10 000 / 10 = 1 000 EUR par an.

Durant les 10 premières années (jusqu'à la fin de l'amortissement du mobilier), Mathieu pourra amortir 6 950 EUR chaque année, puis 5 950 EUR par an pendant les 10 années suivantes (fin de l'amortissement du bien).

Si on soustrait les charges déductibles et les amortissements des revenus locatifs, le résultat est négatif les 10 premières années : 5 400 - 1 500 - 6 950 = -3 050 EUR. Cette réserve d'amortissements non utilisée sera reportée sans limitation de durée sur les prochaines années bénéficiaires pour ne pas créer de déficit sur le résultat fiscal de la location meublée LMNP. De quoi ramener le résultat fiscal à zéro, et ce pendant plus de 20 ans !

Avec cet exemple, on comprend mieux l'intérêt majeur de l'amortissement dans le cadre du statut LMNP. Néanmoins, le calcul de l'amortissement et les démarches déclaratives nécessitent le recours à un expert-comptable spécialisé pour éviter toute erreur. Mais rassurez-vous, même si cela a un coût, c'est une charge qui pourra être déduite... il est donc préférable de ne pas s'en passer.

La rédaction de Boursier.com n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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