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Comment se constituer un patrimoine immobilier avec l'investissement en LMNP ?

Comment se constituer un patrimoine immobilier avec l'investissement en LMNP ?
Comment se constituer un patrimoine immobilier avec l'investissement en LMNP ?
Crédit photo © Reuters

L'investissement LMNP (Location en Meublé Non Professionnel) est sans doute le dispositif d'investissement immobilier et de défiscalisation le plus attractif en 2022, que ce soit en termes de rentabilité ou de fiscalité. Le LMNP n'est pas réservé à des investisseurs professionnels et s'adresse à tous les particuliers désireux de placer leur épargne pour se constituer un patrimoine... Comment en profiter ?

Utiliser l'effet de levier du crédit pour investir en immobilier

A la différence d'autres types d'investissements, l'immobilier offre un réel avantage : la possibilité de financer son achat à crédit, ce qui permet de commencer à investir et à constituer son patrimoine même sans économies importantes et avec une capacité d'épargne modeste. On parle alors d'effet de levier.

Les taux des crédits immobiliers sont actuellement très bas (0,90 % en moyenne (hors assurance) sur 15 ans selon Meilleurtaux.com), c'est donc la période idéale pour bénéficier d'un financement peu cher. Cependant, avec une inflation qui repart à la hausse en France en 2022, la tendance est plutôt à la hausse des taux dans les mois à venir.

LMNP en résidence gérée : profitez d'une fiscalité très avantageuse

Opter pour le statut LMNP, c'est aussi profiter d'une imposition réduite des revenus locatifs, voire supprimée en totalité pendant de nombreuses années. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :

  • Soit en Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % puis imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).
  • Soit au régime "Réel simplifié" : déduction des charges liées à l'activité + amortissement comptable de 85 % de la valeur HT du bien immobilier sur 20 ans et amortissement de 100% du mobilier HT sur 10 ans. Ce qui réduit fortement le résultat fiscal et donc l'impôt à payer.

Pour ceux qui ont comme objectif principal de réduire leur IR, l'achat d'un bien en résidence gérée LMNP peut se faire avec le dispositif Censi-Bouvard. Il n'est pas cumulable avec l'avantage de l'amortissement, mais offre une réduction d'impôt de 11 % de la valeur du ou des bien(s) (plafonnée à 300 000 euros) sur 9 ans (1)

Enfin, autre atout important, lors d'un achat d'un bien en résidence gérée (résidence étudiante ou résidence seniors par exemple), que ce soit en LMNP classique ou avec le dispositif Censi-Bouvard, il est possible de récupérer la TVA à 20 % sur le prix du logement. Pour cela, il est nécessaire d'acheter un bien neuf sur plan en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), d'opter pour le statut LMNP, de confier son bien au gestionnaire de la résidence pendant au moins neuf ans et de le conserver au minimum 20 ans (l'avantage peut être maintenu même si le bien est revendu avant, sous conditions).

Faciliter la gestion locative avec le LMNP en résidence gérée

La location immobilière classique fait souvent peur, car elle est associée à plusieurs contraintes : activité chronophage, risque d'impayés et de vacance locative (période sans locataires), prise en charge des gros travaux et des petites réparations, etc. A l'inverse, l'investissement dans une résidence services gérée limite considérablement la gestion administrative :

  • Vous êtes accompagnés par un expert de l'achat LMNP comme Réside Études pendant toute la phase d'acquisition, pour vous aider à faire les choix qui correspondent à vos objectifs ;
  • Vous confiez votre bien à l'exploitant de la résidence (professionnel du métier) à travers la signature d'un bail commercial de 9 ans minimum. Il se charge de trouver des locataires, faire les états des lieux, récolter les loyers, faire les travaux d'entretien et vous verse un loyer en tant que propriétaire-bailleur.

Choisir l'investissement immobilier LMNP en résidence gérée représente donc un gain de temps et une facilité de gestion, idéale pour ceux qui débutent dans l'investissement LMNP ou pour ceux qui veulent acquérir plusieurs logements sans y consacrer beaucoup de temps : parfait pour se constituer un patrimoine immobilier.

(1) Cette économie d'impôts est applicable pour toute acquisition d'un logement neuf dans une résidence avec services pour étudiants ou pour seniors, gérée par un exploitant professionnel et éligible à ce statut, et régularisée par devant notaire au plus tard le 31/12/2022.

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La rédaction de Boursier.com n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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