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Comment faire pour acheter des SCPI en démembrement ?

Comment faire pour acheter des SCPI en démembrement ?
Comment faire pour acheter des SCPI en démembrement ?
Crédit photo © La Centrale des SCPI

Publi-rédactionnelLe démembrement est un procédé patrimonial qui vise à scinder un actif entre l'usufruit et la nue-propriété. Effectuer un démembrement revient à préparer une donation ou une transmission de son patrimoine pour ne pas à avoir à payer de trop lourds droits fiscaux. Si le démembrement est connu s'agissant des actifs immobiliers détenus en direct, il existe un autre moyen simple de profiter d'un démembrement de propriété : l'achat de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI.

Quels sont les principes du démembrement ?

La finalité du démembrement est que chaque partie (l'usufruitier ou le nu-propriétaire) profite au maximum de l'actif, le plus souvent un actif immobilier. Concrètement, le plus âgé des deux protagonistes, c'est-à-dire l'un des parents ou les deux parents va ou vont bénéficier de l'usufruit tandis que le plus jeune va profiter de la nue-propriété.

Les prix d'acquisition de l'usufruit et de la nue-propriété dépendent de l'âge de l'usufruitier. Ainsi, plus celui-ci est âgé, plus le prix de la nue-propriété sera élevé. Cela est normal puisque, par définition, le temps jouera contre lui. L'usufruitier percevra ses loyers comme il le faisait auparavant et le nu-propriétaire attendra que la pleine propriété de l'actif se reconstitue à la suite de la disparition de l'usufruitier.

Il faut noter que la nue-propriété n'est pas assujettie à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que c'est l'usufruitier qui doit déclarer la valeur de la pleine propriété du bien dans son patrimoine immobilier.

Quelle est la spécificité du démembrement de propriété en parts de SCPI ?

Acheter des parts de SCPI en démembrement de propriété comporte deux spécificités. La première découle du fait que les deux acteurs ne se connaissent pas. Les nus-propriétaires sont dans l'immense majorité des cas des investisseurs personnes physiques tandis que les usufruitiers sont des sociétés.

Ce sont des sociétés qui souhaitent placer leur trésorerie avec un rendement très intéressant. En effet, les meilleures SCPI rapportent autour de 6 % par an, ce qui est sans commune mesure avec les placements classiques de trésorerie dont les taux est souvent négatif.

Comme le souligne Lionel Benhamou, l'un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com), le premier réseau d'épargne digitale français : " Acheter des parts de SCPI de rendement en démembrement temporaire de propriété est une opération gagnant-gagnant, à la fois pour le nu-propriétaire mais aussi pour l'usufruitier. C'est pour cela que tant des particuliers que des sociétés nous téléphonent au 01.44.56.00.23. "

Acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété revient à le faire sur une durée limitée. Celle-ci va de trois ans à vingt mais est le plus généralement comprise entre sept et douze ans.

Quelles SCPI faut-il acheter pour profiter pleinement du démembrement temporaire de propriété ?

Le prix de la nue-propriété des parts de SCPI de rendement dépend bien sûr de leur durée de détention. Il oscille entre 85 % et 50 % de prix en pleine propriété en fonction de la durée de détention va comme indiqué, de trois à vingt ans.

La durée la plus demandée par les investisseurs est celle de dix ans. En l'espèce, la décote du prix des parts de SCPI sera comprise entre 32 et 37 % en fonction de la SCPI. Comme l'achat de nue-propriété de parts de SCPI est généralement le fait d'investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite et qui n'ont pas besoin de revenus, ces épargnants achètent généralement leurs SCPI en démembrement temporaire de propriété autour de 50 ans.

Toutes les SCPI de rendement ne peuvent être achetées en démembrement temporaire de propriété et, pour celles pouvant l'être, ce sont leurs qualités intrinsèques qui prévaudront. Il est donc, comme pour tout portefeuille SCPI résilient, nécessaire de mixer ses SCPI de rendement qu'on les achète en pleine propriété ou en nue-propriété.

Comment faire pour trouver les meilleures SCPI en nue-propriété ?

Au-delà du choix des SCPI proprement dit, ce qu'il faut absolument, c'est effectuer des calculs permettant de trouver le meilleur couple rendement/durée de détention. Effectuer ces calculs n'est pas simple, surtout lorsqu'on mixe plusieurs SCPI. Les investisseurs finissent par ne plus savoir comment faire pour opérer la meilleure allocation.

C'est pour cela qu'il faut impérativement recourir à des spécialistes des SCPI. Vu que le prix des parts est identique partout, il serait dommageable de passer son temps sur un tableur avec de surcroît des risques d'erreurs.

Pour Thibault Le Coail, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI : " Nous sommes spécialisés dans la constitution de portefeuilles SCPI en démembrement temporaire de propriété et ce grâce à nos algorithmes d'optimisation fiscale. Nous privilégions toutefois les portefeuilles SCPI mixtes, c'est-à-dire ceux composés de SCPI achetées en pleine propriété et celles achetées en nue-propriété. "

Acheter des parts de SCPI en pleine propriété est une solution idéale pour augmenter son pouvoir d'achat immédiatement. Lorsqu'on dispose de temps, il vaut mieux acheter des SCPI en démembrement temporaire de propriété pour augmenter par la suite son pouvoir d'achat. Le temps est en effet un facteur fondamental pour se créer un beau patrimoine.

Absence de fiscalité sur les dividendes et d'IFI, autant d'atouts qui poussent à s'acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété. Cependant, il est préférable de se faire conseiller par des spécialistes des SCPI, tels ceux de La Centrale des SCPI (01.44.56.00.23), la plateforme Internet ne faisant qu'un seul métier et le faisant bien. Ces hommes et ces femmes maîtrisent notamment parfaitement tous les aspects de l'ingénierie financière depuis plus de dix ans.

Qu'il s'agisse de SCPI de rendement en pleine propriété ou en démembrement temporaire de propriété, la finalité reste identique : augmenter son patrimoine et son pouvoir d'achat immédiatement ou à terme. Et cela, c'est plus facile qu'on peut le penser en achetant des SCPI de rendement.

Avertissement : l'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.

Contenu proposé par la Centrale des SCPI

La rédaction de Boursier.com n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.