Immobilier : un premier arsenal de mesures pour relancer la construction de logements
L'Assemblée Nationale a adopté en première lecture dans la soirée de mardi le projet de loi habilitant le gouvernement à légiférer par ordonnances
(Boursier.com) — L 'Assemblée Nationale a adopté en première lecture dans la soirée de mardi le projet de loi habilitant le gouvernement à légiférer pour accélérer les projets de construction de logements. Ce texte autorise le gouvernement à prendre des ordonnances dans un délai de quatre à huit mois afin de lever au plus vite certains freins à la construction de logements. Pour chaque ordonnance, un projet de loi de ratification sera déposé devant le Parlement dans un délai de cinq mois à compter de la publication de l'ordonnance.
Cette action fait suite au vote de la loi sur la mobilisation foncière des terrains de l'Etat et s'insère dans le "Plan d'investissement pour le logement" présenté par le Président de la République le 21 mars dernier. Une première cession de foncier public à prix décoté a d'ailleurs été signée la semaine dernière à Caen, permettant à la ville de racheter une ancienne caserne militaire pour la transformer en habitations, dont des logements sociaux. Dans une prochaine étape, le ministère du logement présentera d'ici cet été un grand projet de loi réformant l'urbanisme en Conseil des ministres.
L'enjeu de ces réformes reste de rééquilibrer les besoins de construction de logements en France qui sont estimés aux alentours de 400.000 à 500.000 logements par an pendant 10 ans. Ce besoin s'explique notamment par la diminution continue de la taille moyenne des ménages, le fameux phénomène de décohabitation, et par une croissance démographique qui s'établit à 2,1%, la plus forte d'Europe. En France, il se crée ainsi chaque année 350.000 ménages qui peinent à trouver où se loger face à une production de nouveaux logements dont le rythme était à peine supérieur à 300.000 en 2012 (environ 346.000 en ajoutant les nouvelles constructions sur bâtiment existant).
Les ordonnances attendues dans les prochains mois permettront par exemple de simplifier les procédures administratives pour délivrer les permis de construire. La ministre du logement, Cécile Duflot, propose notamment une "procédure intégrée" pour le logement, permettant de faciliter la réalisation de grandes opérations de construction de logements considérées d'intérêt général, en divisant par trois la durée de certaines procédures administratives.
Autre domaine dans lequel la ministre pourra, grâce aux ordonnances, faciliter la réalisation de projets de construction : les contentieux juridiques. De nombreux projets de construction de logements sont en effet pénalisés par des durées de traitements de contentieux juridiques trop longs, qui mettent en péril les conditions de financement d'une opération ou repoussent la date de démarrage des travaux. Cécile Duflot ambitionne de réduire de moitié la durée de durée de traitement des contentieux juridiques tout en luttant contre les recours abusifs.
Aujourd'hui, de nombreux recours à caractère mafieux sont déposés chaque année devant les tribunaux administratifs contre des permis de construire, dans l'unique but de monnayer le retrait du recours. La région de Marseille semble d'ailleurs être devenue la spécialiste de ces pratiques. Le gouvernement veut donc mettre un terme à ces manoeuvres abusives qui empêcheraient la construction d'environ 25.000 logements par an en France. Pour y parvenir, le gouvernement pourrait par exemple permettre au bénéficiaire du permis contesté de demander au juge de condamner l'auteur du recours à lui allouer des dommages et intérêts en cas de préjudice anormal.
Résoudre le problème de pénurie de logements dans les grandes agglomérations comme l'Ile-de-France, problème largement responsable de l'envolée des prix ces dernières années, passe nécessairement par la densification. Grâce aux ordonnances, le gouvernement prévoit diverses dérogations aux règles du PLU pour faciliter par exemple la réalisation des opérations de surélévation d'immeubles de logements ou réduire les obligations de réalisation de places de stationnement à la charge des constructeurs de logements, dès lors que le projet est situé à proximité de transports en commun.
Concrètement, il ne pourra par exemple pas être exigé plus d'une place de stationnement par logement dans ces secteurs bien desservis, ce qui devrait au final réduire le coût des programmes et donc le prix des logements. Le gouvernement espère également jouer sur la transformation des bureaux en logements en instaurant une procédure simplifiée avec le concours des collectivités locales. Rien qu'en Ile de France, il existerait plus 2,5 millions de mètres carrés de bureaux vacants susceptibles d'être transformés en logements.
Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi, leader français des courtiers en prêt immobiliers, a salué cet arsenal de mesures et regrette même que le gouvernement se soit arrêté en si bon chemin. Philippe Taboret appelle à revoir le régime de taxation des plus-values sur les biens locatifs et les résidences secondaires, "instauré à tort par la précédente majorité".
Philippe Taboret évoque aussi une TVA à taux réduit attendue des promoteurs privés pendant que, dans l'ancien, les agents immobiliers attendent une modération des droits de mutation. Philippe Taboret exhorte par ailleurs le gouvernement à favoriser l'incitation à la sanction. Selon lui, "les menaces de réquisition, de taxation supplémentaire sur les logements vacants ou encore de renforcement des droits des locataires ont pour seul effet de raidir les investisseurs, particuliers et institutionnels".
