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Marché des bureaux en Ile-de-France : c'est l'été indien !

Marché des bureaux en Ile-de-France : c'est l'été indien !

Cushman & Wakefield publie son dernier pointage du marché pour le troisième trimestre...

Marché des bureaux en Ile-de-France : c'est l'été indien !
Crédit photo © Reuters

(Boursier.com) — Les "signaux faibles" d'une reprise du marché francilien des bureaux observés au 1er semestre 2019 se sont amplifiés au cours de l'été, comme en témoignent les résultats du 3ème trimestre avec 543.400 m(2) commercialisés, légèrement supérieurs à ceux observés en 2018, souligne la dernière étude de Cushman & Wakefield pour le troisième trimestre.... Il en découle une demande placée au 1er octobre de l'ordre de 1,7 million de m(2), en recul de 11% d'une année sur l'autre.

Le segment des surfaces inférieures à 5.000 m(2) se porte globalement bien : -3% pour les moins de 1.000 m(2) et +3% sur le 1.000 / 5.000 m(2). Côté grand gabarit, le recul du nombre des signatures (-15%) et la baisse de leur taille moyenne (passée de 12.000 m(2) en 2018 à 10.000 m(2) cette année) impacte le volume traité (529 200 m(2), -29% en un an) analyse Ludovic Delaisse, Directeur général et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield. "Selon nos informations sur les négociations en cours, la fin de l'année promet d'être encore plus dynamique avec une projection de 2,3 millions de m(2) sur l'ensemble de l'année 2019".

Première couronne

Par secteur géographique les tendances sont, comme souvent, assez marquées... On notera ainsi l'excellente bonne tenue de la première couronne (341.500 m(2), +31% en un an), portée par une série de très grands mouvements réguliers depuis le début de l'année.

La capitale passe le cap des 710.000 m(2) (-8% en un an), un résultat honorable compte-tenu de la faiblesse de l'offre. Ailleurs les replis de la demande placée sont nettement plus marqués : -21% à La Défense, autour de -30% dans le croissant ouest et la deuxième couronne.

L'offre immédiatement disponible en Ile-de-France poursuit inexorablement son mouvement de repli : en un an, elle a perdu 6% de sa substance avec désormais moins de 2,8 millions de m(2) de surfaces vacantes à l'échelle de la région, soit un taux de vacance de 5,0%. Les baisses les plus significatives sont observées en première couronne (-18% en un an) et dans le croissant ouest (-6%).

Dans le détail, la boucle sud (172.000 m(2)) et surtout le "micromarché" de Neuilly-Levallois (52.000 m(2)) affichent des contractions importantes de l'offre avec respectivement -28% et -43% en un an.

Niveau plancher

Le stock parisien, quant à lui, frappe les esprits avec un niveau plancher de 376.000 m(2) immédiatement disponibles, soit un taux de vacance de 2,2%. Comme nous l'anticipions, le stock immédiat de bureaux est orienté à la hausse à La Défense, où un nombre faible de transactions est observé alors que les livraisons de bureaux vont aller crescendo au cours des 18 prochains mois.

L'offre de bureaux disponible à 12 mois (4,3 millions de m(2)) affiche, quant à elle, une très légère hausse (+3% en un an) ; ces grands équilibres sont globalement inchangés à l'exception de La Défense qui devrait donc voir son taux de vacance augmenter à court-moyen terme.

Sans grande modification d'une année sur l'autre, la quasi-totalité des secteurs tertiaires en Ile-de-France - à l'exception de La Défense - voit leurs valeurs locatives faciales augmenter d'une année sur l'autre en ce qui concerne les bureaux de classe A. Les croissances sont cependant relativement mesurées : +6% à Paris (570 euros/m(2)/an et 740 euros/m(2)/an dans le QCA), suivant une hausse de 4% en 2018, +3% à 5% en périphérie (390 euros/m(2)/an dans le croissant ouest et 320 euros/m(2)/an en première couronne).

Dichotomie

On retrouve aussi une certaine dichotomie en ce qui concerne les loyers de transactions de bureaux de seconde main. La capitale enchaîne les augmentations de ses valeurs locatives (480 euros/m(2)/an) de 9% en moyenne, après +10% en 2018. Le "croissant ouest" (300 euros/m(2)/an) affiche également une hausse de ses loyers de seconde main dans une proportion plus modeste (+3%).

A l'inverse, l'heure est à la correction en première couronne (-4%) alors qu'en deuxième couronne, les valeurs sont stables d'une année sur l'autre...

La barre symbolique des 400 euros/m(2)/an moyens en Ile-de-France a été franchie ce trimestre pour les transactions de bureaux de première main, aidée par un marché du QCA qui se rapproche de 750 euros/m(2)/an ajoute Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. La demande des entreprises à la recherche d'un immobilier hyper qualitatif dans des localisations centrales, toujours aussi soutenue, se heurte à un stock au plus bas, d'où une croissance continue des valeurs locatives. Le loyer prime de Paris QCA positionné à 850 euros/m(2)/an pourrait dés lors se rapprocher des 900 euros/m(2)/an dans les tous prochains trimestres".

©2019,

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