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L'appétit pour l'investissement immobilier européen va rester soutenu (Etude)

L'appétit pour l'investissement immobilier européen va rester soutenu (Etude)

LaSalle publie son étude ISA pour le 2nd semestre 2018 : En France, les convictions restent fortes en matière de Bureaux et Logistique...

L'appétit pour l'investissement immobilier européen va rester soutenu (Etude)
Crédit photo © Reuters

(Boursier.com) — L'ISA semestriel de LaSalle (Investment Strategy Annual) examine les tendances d'investissement à travers le monde et présente les meilleures opportunités d'investissements à venir. Selon cette nouvelle édition de l'ISA, l'année 2018 devrait être caractérisée par une croissance économique soutenue dans la zone euro et les fondamentaux de l'immobilier devraient continuer à être favorisés par cette conjoncture.

Les secteurs des bureaux et de la logistique devraient notamment bénéficier de faibles taux de vacance et de la croissance des loyers.

Mahdi Mokrane, Directeur Recherche et Stratégie Europe chez LaSalle Investment Management, précise : "A court terme, l'appétit des investisseurs pour l'immobilier en Europe continentale devrait rester soutenu, notamment grâce à d'importantes entrées de capitaux, à l'amélioration des fondamentaux de la demande et à des rendements immobiliers significativement supérieurs aux taux sans risque. À plus long terme, même si les rendements des obligations d'État augmentent, ils resteront très faibles historiquement. Les rendements immobiliers devraient ainsi progressivement augmenter à moyen terme, tout en restant toutefois relativement modestes eux aussi. Pour LaSalle, les bureaux sont désormais considérés comme plus intéressants en termes de couple risque-rentabilité et nous considérons les actifs logistiques urbains comme faisant partie des classes d'actifs plus défensives. Au plan européen, le marché espagnol est selon nous de plus en plus attractif".

Impact des réformes

"Malgré la récente baisse de popularité du Président Macron, l'ISA réaffirme notre conviction que l'impact des réformes entreprises jusque-là sur les fondamentaux économiques et la reprise cyclique du marché de l'emploi continueront à stimuler l'intérêt des investisseurs étrangers et domestiques pour le marché immobilier commercial français. Nous voyons une demande particulièrement forte de la part d'investisseurs d'Asie du Sud Est et aussi d'Outre-Rhin qui voient en la France un marché dynamique, liquide, offrant un spectre très large de stratégies d'investissement" poursuit le spécialiste.

Le secteur des bureaux en France va continuer à bénéficier d'une demande en croissance alors même que l'offre neuve future devrait rester modérée... "Par ailleurs, notre conviction en matière de logistique reste forte et s'explique par une demande renouvelée de la part des locataires traditionnels (logisticiens, enseignes commerciales, industriels), mais aussi à une croissance particulièrement forte de la part des e-commerçants. On voit cette demande s'exprimer à la fois sur la fameuse dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, mais également autour des autres grandes métropoles régionales françaises" poursuit Mahdi Mokrane.

Zones à fort potentiel

"Par ailleurs, le Grand Paris constitue un levier exceptionnel d'attractivité et de création de valeur. Le projet s'inscrit parfaitement dans notre stratégie globale qui consiste à investir dans des zones à fort potentiel répondant aux critères DTU+E (démographie/technologie, urbanisation et environnement). Le renforcement des infrastructures de transport en commun à court et moyen terme comme l'extension de la ligne 14 ou du RER E, ainsi que la création de la ligne 15 nous a conduit à prendre plusieurs positions sur des sujets de développement à l'image d'IKO (9.600 m2 de bureaux en Vefa à Clichy), d'Alto (tour de 51.000 m2 à La Défense) ou encore de Magnetik (34.100 m2 en cours de rénovation à la Porte d'Orléans). Nous pensons également que les Jeux Olympiques de 2024 auront de nombreux effets bénéfiques sur le marché de l'immobilier tertiaire francilien et notamment pour la Seine-Saint-Denis, qui accueillera une grande partie des nouveaux équipements et captera la majeure partie des investissements publics. Nous étudions déjà plusieurs opérations dans la commune de Saint-Denis" précise le spécialiste.

Opportunités d'investissement en Europe

Les loyers des bureaux devraient connaître une forte croissance sur les 18 à 24 prochains mois, suivie par un ralentissement, même si la croissance devrait rester positive. Nous recommandons les bureaux sur l'ensemble de l'échelle des risques. Les marchés allemands en particulier semblent particulièrement solides.

De même, en ce qui concerne les centres commerciaux, les loyers des emplacements dans les principales rues commerçantes devraient enregistrer une croissance soutenue malgré les transformations structurelles en cours.

L'évolution des habitudes de consommation et la croissance de la consommation alimentée par le commerce en ligne et mobile, de même que le rapatriement de la production en Europe, devraient être les principales tendances qui influencent la demande pour les actifs logistiques. Les perspectives de croissance des loyers sont particulièrement élevées pour la France, l'Italie et l'Espagne où ils devraient dépasser les moyennes historique.

Jacques Gordon, Directeur Recherche et Stratégie Monde chez LaSalle Investment Management, conclut : "Jusqu'à présent, on constate que 2018 a su s'adapter aux changements structurels, séculaires et cycliques subit par le marché de l'immobilier commercial. L'ISA démontre que l'immobilier continue d'afficher de bonnes performances par rapport à d'autres classes d'actifs et qu'il renforce la rentabilité des portefeuilles multi-classes d'actifs pour un niveau de risque donné. Avec des guerres commerciales imminentes, des tensions géopolitiques en hausse et le risque de hausse des taux dans certains pays, ce modèle de croissance mondiale fortement corrélée pourrait prendre fin. Notre mise à jour de mi-année indique que les six derniers mois ont vu la probabilité de différenciation des trajectoires pays augmenter, et les tendances positives et négatives se manifesteront plus fortement au cours des six derniers mois de l'année".

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