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Immobilier de bureaux : des mouvements "de très grande envergure" en Ile-de-France

Immobilier de bureaux : des mouvements "de très grande envergure" en Ile-de-France

L'offre immédiatement disponible en Ile-de-France continue de se contracter...

Immobilier de bureaux : des mouvements 'de très grande envergure' en Ile-de-France
Crédit photo © Boursier.com

(Boursier.com) — En fin d'année 2019, plusieurs mouvements de très grande envergure dans le croissant ouest de l'Ile-de-France (CANAL +, CNP ASSURANCES, BNP PARIBAS ou encore ENEDIS) ont permis au marché de l'immobilier de bureaux de terminer l'exercice sur un volume de 580.200 m(2) (-5% en un an), tandis qu'à Paris, l'appétit des entreprises semble insatiable comme en témoigne une demande placée proche de 898.000 m(2), alors même que l'offre immédiate stagne autour de 2% de vacance...

A tout seigneur tout honneur, signalons les bons résultats de la première couronne, seul secteur à afficher une croissance (+8%) de ses transactions : là encore l'apport régulier de grands mouvements tout au long de l'année a été décisif, surtout sur sa partie nord...

C'est finalement la deuxième couronne qui explique l'essentiel du ralentissement du marché, en affichant une baisse très sensible (-31% en un an) de son activité, passée de 363.400 m(2) en 2018 à 252 100 m(2) en 2019.

Offre immédiate en baisse

L'offre immédiatement disponible en Ile-de-France continue de se contracter ; en un an, elle aura perdu 8% de sa substance avec désormais à peine 2,7 millions de m(2) à l'échelle de la région, pour un taux de vacance de 4,9%. Le 4ème trimestre n'aura pas changé les équilibres en présence avec des baisses observées sur tous les secteurs : de -3% à La Défense (159.000 m(2) disponibles) à -6% dans le croissant ouest (759.000 m(2) soit 9,3% de taux de vacance) et -18% en première couronne...

Pour ce secteur, mention spéciale pour le sud où l'offre immédiate a été divisée par deux en 2 ans. Les bons résultats de commercialisation laissent ainsi ce marché avec à peine 114.000 m(2) disponibles, et 4,5% de taux de vacance.

Place centrale de La Défense

A l'échelle de l'Ile-de-France, l'offre de classe A (immeubles neufs ou restructurés) représente seulement 20% des surfaces vacantes totales, soit à peine 500.000 m(2) localisés principalement en péri Défense.

D'ici 12 mois, le marché francilien devrait absorber 740.000 m(2) de bureaux supplémentaires ; La Défense occupe une place centrale dans le renouvellement de cette offre de première main, avec un total de 237.000 m(2) à commercialiser identifiés à ce jour.

L'ensemble des "micromarchés" de Paris et de la première périphérie affiche une croissance de leurs valeurs locatives de transactions de bureaux de première main à l'exception notable de La Défense : +5% en moyenne en un an dans la capitale et même +7% dans sa partie centre ouest ; +7% pour les arrondissements de l'est (3-4-10-11ème).

"Conformément à nos prévisions, le marché des bureaux de l'Ile-de-France clôture l'année 2019 sur un volume de demande placée de l'ordre de 2,3 millions de m(2). Cette performance, en recul de 9% d'une année à l'autre mais en ligne avec la moyenne décennale, est due à un 4ème trimestre - le meilleur de l'année - plutôt dynamique avec 640.000 m(2) commercialisés, dont la moitié sur des gabarits supérieurs à 5.000 m(2)" a commenté Ludovic Delaisse, Directeur général et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield.

Croissant ouest en forme

Dans le croissant ouest (+8% en un an), la hausse des loyers est surtout sensible dans le sud (+440 euros/m(2)/an, +13% en un an) et en péri Défense (+12% à 370 euros/m(2)/an). La première couronne est et sud profite également de cette tendance porteuse, avec des progressions respectives de +11% et +7% et des loyers moyens positionnées entre 300 et 320 euros/m(2)/an.

"Côté valeurs prime, de nouveaux records ont été battus à Paris QCA, qui termine l'année avec plusieurs prises à bail à des valeurs locatives supérieures à 870 euros/m(2)/an et des projections à 900 euros/m(2)/an au 1er trimestre 2020 " ajoute Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. "Ce mouvement haussier touche désormais pleinement les arrondissements limitrophes, que ce soit à l'est (750 euros/m(2)/an dans le 11ème) ou au sud (entre 550-570 euros/m(2)/an). La recherche de centralité et de solutions immobilières de grande qualité conjuguée à un stock de première main très faible à Paris (à peine 200.000 m(2) à horizon 12 mois) pourrait encore faire augmenter ces valeurs".

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