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France : Le marché de l'investissement immobilier en hausse de 12% sur un an

France : Le marché de l'investissement immobilier en hausse de 12% sur un an

Les "méga transactions", d'un montant supérieur à 200 millions d'euros, ont rythmé l'ensemble de l'année 2018 en totalisant à elles seules, 12.6 milliards d'euros via 33 transactions.

France : Le marché de l'investissement immobilier en hausse de 12% sur un an
Crédit photo © Reuters

(Boursier.com) — En hausse de 12% sur un an, le volume investi en 2018 a atteint en 2018 un record avec 31,3 milliards d'euros. L'environnement économique et locatif a été particulièrement propice aux actifs tertiaires dont le volume augmente de 15% d'une année sur l'autre...

Exception faite d'une baisse de régime passagère à l'automne, l'année 2018 a littéralement vibré au rythme des "méga transactions", d'un montant unitaire supérieur à 200 millions d'euros... Au nombre de 33 (vs 18 en 2017), elles représentent 40% des montants investis dans l'hexagone : citons au 4ème trimestre "Capital 8" (Acquéreur : INVESCO RE), "Tour Ariane" (Acquéreur : GIC) mais également des portefeuilles nationaux diversifiés "anciens actifs régionaux EUROSIC" (Acquéreur BATIPART), "portefeuilles MONOPRIX" (Acquéreurs : GENERALI RE, AG2R LA MONDIALE) ou "Business Parks ICADE" (Acquéreur : SMABTP). L'année s'achève donc sur un volume d'investissement record de 31,3 milliards d'euros (+12% en un an) en immobilier d'entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d'activités).

Magali Marton, Directrice des Etudes chez Cushman & Wakefield, précise : "La surface totale des actifs transactés en 2018 (environ 9,2 millions de m2) n'a progressé que de 3% en un an ; c'est donc bien la hausse des prix qui a alimenté la progression des volumes d'investissement cette année."

Des revenus locatifs pérennes

Les régions n'échappent pas à la hausse généralisée des volumes investis : +12% d'une année sur l'autre... Les investisseurs ont cette année tout particulièrement plébiscité les VEFAs d'opérations de bureaux précommercialisées leur assurant des revenus locatifs pérennes. Parmi elles, des signatures "prime" dans la plupart des grandes métropoles, ont conduit à des compressions de taux de rendement prime, réduisant le différentiel avec ceux de l'Ile-de-France, désormais stables.

Malgré des taux exceptionnellement bas (3% pour Paris QCA, à 4% pour Paris 18 /19 et 20ème), avec 9,4 milliards d'euros investis,Paris demeure le coeur de l'activité du marché tertiaire francilien (19,1 milliards d'euros). La première couronne tire son épingle du jeu en réalisant sa meilleure performance annuelle avec 2,5 milliards d'euros (+12% d'une année sur l'autre).

Comme en 2017, il aura fallu attendre le 4ème trimestre pour voir se multiplier les transactions d'envergure à La Défense "Window", la tour Ariane, la tour Pacific ou la tour Prisma, entre autres... Les marchés du croissant ouest et de la 2ème couronne quant à eux, accusent tous deux un repli de leurs volumes transactés de près de 28% chacun...

Poche logistique

La poche logistique se maintient à un niveau élevé en totalisant 3 milliards d'euros en 2018, en dépit d'une offre core / core+ limitée. Il faut dire que cette classe d'actif reste hautement convoitée aussi bien des pures-players du secteur que des fonds dédiés nouvellement créés. En commerces, le volume de l'année (4,6 milliards d'euros) a été entretenu par des transactions d'envergure qui masquent néanmoins une rupture significative dans la typologie des actifs cédés...

En effet, l'écart se creuse entre les actifs secondaires et les produits core (centres commerciaux prime, 'retail parks' nouvelle génération, commerces de luxe...) mieux armés pour résister aux disruptions actuelles : nouveaux modes de consommations, difficultés de certains secteurs, adaptation des modèles commerciaux combinant offre physique et en ligne.

Afflux massif

Côté acquéreurs, les cartes ont été entièrement redistribuées en 2018... Les fonds d'investissements dominent définitivement la partie en cumulant 38% du volume total d'investissement. Evolution qui va de pair avec un afflux massif de capitaux étrangers sur le territoire français. Ils devancent ainsi les assureurs, de retour après deux années de repli, suivis de près par les OPCI / SCPI (17%) - véhicules stars de l'année 2017 - dont la collecte nette retrouve un niveau standard.

Nils Vinck, Head of Capital Markets France, commente : " Doté de fondamentaux sains et de belles perspectives de création de valeur, le marché français continue d'attirer un nombre croissant d'investisseurs étrangers. Le Brexit et ses incertitudes créent un appel d'air poussant certains investisseurs à reporter des capitaux sur l'Europe continentale dont la France. Dans ces conditions, nous anticipons un volume d'investissement en 2019 proche de 30 milliards d'euros."

©2019,

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