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Cushman & Wakefield fait le point sur le marché des bureaux en Ile-de-France

Cushman & Wakefield fait le point sur le marché des bureaux en Ile-de-France

En attendant 2021...

Cushman & Wakefield fait le point sur le marché des bureaux en Ile-de-France
Crédit photo © Reuters

(Boursier.com) — Après deux trimestres au plus bas, le marché des bureaux en Ile-de-France semble amorcer un redressement qui s'annonce lent et difficile compte-tenu de la persistance de la crise sanitaire liée au Covid-19 et de ses conséquences économiques, souligne Cushman & Wakefield dans sa dernière étude. Les résultats du 4ème trimestre 2020 révèlent en effet un volume de demande placée de l'ordre de 408.700 m(2), certes en baisse de 40% d'une année sur l'autre, mais toutefois bien supérieur aux 200.000 - 250.000 m(2) enregistrés respectivement cet été et à l'automne...

Cette relative résilience du marché a permis de clore l'année sur un peu plus d'1,3 million de m(2) placé (-45% par rapport à 2019), un volume historiquement bas sur les 20 dernières années. Il faut en effet remonter à 1993 pour trouver un résultat plus faible (1,1 million de m(2) de bureaux commercialisé à cette époque).

Dans le détail des transactions de la fin d'année on remarquera d'une part une activité plus soutenue du côté des surfaces de taille intermédiaire, c'est-à-dire celles comprises entre 1.000 et 5.000 m(2), dont a profité principalement le marché parisien et, d'autre part, 6 signatures sur des gabarits tertiaires supérieurs à 5.000 m(2) pour un volume total de 147.700 m(2), dont un peu plus de 83.000 m(2) pour ENGIE sur son nouveau campus à La Garenne Colombes.

Rebond en vue

Les perspectives économiques restent mitigées pour l'année 2021, tout au moins sur le premier semestre et les dernières annonces du gouvernement laissent à penser que l'économie française ne peut espérer un retour à la normale rapide...

"Compte-tenu de la forte contraction de la demande placée, l'année 2020 restera dans les annales du marché tertiaire francilien... Les chiffres du 4ème trimestre redonnent de l'espoir quant à la résilience du marché avec quelques éléments qui permettent d'envisager un rebond en 2021 plus particulièrement au 2nd semestre. Une grande majorité des entreprises sont dans une phase de réflexion quant à la nécessaire adaptation de leur outil immobilier à l'ère de "l'après Covid". Elles alimenteront le volume de transactions en 2021 que nous estimons à 1,7 million de m(2)" a indiqué Ludovic Delaisse, Directeur général et Head of Agency Office & Industrial.

Offre disponible

Moins de transactions, plus de libérations et des livraisons plus abondantes (881.000 m(2) en 2020) ont logiquement fait grimper l'offre immédiatement disponible qui s'établit à près de 3,7 millions de m(2) début 2021, en hausse de 36% en un an.

Cette moyenne régionale masque des progressions de l'offre d'ampleur très variable : un doublement de la vacance à Paris (735.000 m(2)) et à La Défense (381.000 m(2)), une croissance de 25% dans le Croissant Ouest (951.000 m(2)) et de 31% en première couronne (643.000 m(2)). La Deuxième Couronne semble pour l'instant partiellement immunisée par cette poussée inflationniste (973.000 m(2), +4% en un an). Sans surprise, les taux de vacance - 6,5% en moyenne en Ile-de-France - sont orientés à la hausse, dans une fourchette allant de 4% dans la capitale à 10-11% à La Défense, dans le croissant ouest et en première couronne nord.

La convalescence du marché des bureaux en 2021 en termes de consommation tertiaire devrait alimenter la poursuite de cette tendance haussière de l'offre; les estimations des disponibilités à un an indiquent un volume de 5,1 millions de m(2) (+14% en un an). L'alourdissement de l'offre va concerner essentiellement Paris, la première couronne nord et le croissant ouest...

Ajustements en cours

La forte contraction des commercialisations de bureaux, alors même que l'offre immédiate augmente n'a pour l'instant pas d'effet baissier sur les valeurs locatives de transactions de bureaux : les surfaces de première main (neuves ou restructurées) se sont transactées à des loyers en hausse de 2% en moyenne en Ile-de-France en un an, et +9% à Paris QCA qui confirme un positionnement à plus de 800 euros/m(2)/an.

L'ajustement mineur des loyers de première main (-3%) dans le croissant ouest est essentiellement lié à la concentration des signatures dans des communes les plus accessibles en termes de valeurs.

Les nouvelles exigences des entreprises quant à la qualité des surfaces et des services proposés devraient contenir une potentielle correction des loyers en 2021. L'équation est plus compliquée concernant les surfaces de seconde main; les premiers ajustements de valeurs sont d'ores et déjà perceptibles dans le QCA (-5% pour les signatures du 4ème trimestre), -3% en boucle sud.

Mesures d'accompagnement

Ce mouvement devrait s'amplifier et concerner davantage de secteur à mesure que le déséquilibre entre l'offre et la demande se fait jour... La Défense et sa périphérie, la première couronne nord sont sous surveillance compte-tenu de leur niveau déjà élevé de vacance. Le marché parisien a encore les moyens de résister à ce mouvement, les propriétaires disposant d'une marge de manoeuvre au travers des mesures d'accompagnement.

"La trajectoire des loyers de transaction est contrastée et paradoxale concernant les bureaux de première main qui finissent l'année 2020 sur une croissance moyenne de 2% à l'échelle de l'Ile-de-France et 8% si on ne considère que Paris QCA" indique Magali Marton, Directrice des études : "Une baisse des valeurs est envisagée sur le segment de la seconde main, dans une amplitude qui dépendra de plusieurs facteurs : état actuel de la vacance, intensité de la reprise des transactions courant 2021, niveau actuel des loyers et intensification possible ou non des mesures d'accompagnement. Certains marchés comme La Défense, sa périphérie et la première couronne apparaissent d'ores et déjà fragilisés ; tout dépendra donc de la conjoncture du 1er semestre 2021".

©2021,

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