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Tour Eiffel : l'intégration d'Affine pèse sur les comptes 2018

Tour Eiffel : l'intégration d'Affine pèse sur les comptes 2018
Tour Eiffel : l'intégration d'Affine pèse sur les comptes 2018
Crédit photo © Société de la Tour Eiffel

(Boursier.com) — Société de la Tour Eiffel rappelle que l'exercice 2018 a été marqué par la fusion absorption d'Affine intervenue le 18 décembre. Compte tenu de sa proximité avec la date de clôture du 31 décembre 2018, les effets de cette opération se traduisent uniquement dans les éléments bilantiels. Ainsi, le compte de résultat, les flux de trésorerie, les agrégats en découlant et les faits marquants de l'exercice correspondent essentiellement à l'activité du Groupe avant intégration d'Affine.

Ainsi pour 2018, les revenus locatifs bruts de Société de la Tour Eiffel s'élèvent à 67,2 millions d'euros en 2018 (68,4 ME en 2017). L'évolution des charges sur les immeubles à 6 ME en 2018 (5,3 ME en 2017) est le reflet combiné d'une légère progression de la vacance et de dépenses mises en oeuvre pour la commercialisation du patrimoine et notamment sur les opérations en développement. Le revenu locatif net disponible sur le patrimoine s'établit ainsi à 61,3 ME en 2018 (63,1 ME en 2017). A titre d'information, les loyers nets du nouveau périmètre auraient été de 90 ME (chiffre non audité).

Le résultat opérationnel courant est de -4,9 ME en 2018 après prise en compte des amortissements et des frais de structure (26,3 ME en 2017). Il est principalement marqué par les dépréciations de 21,2 ME constatées sur les immeubles de Suresnes et de Massy, à la suite de l'annonce du départ de leurs locataires respectifs, Cap Gemini et Alstom, déjà communiqué en juillet 2018. Par ailleurs, des dépenses non récurrentes engagées pour des projets pèsent pour 3,8 ME sur le résultat de l'exercice dont 2 ME au titre de la réalisation de la fusion avec Affine.

Le résultat net de l'exercice est de -14,7 ME (+17,3 ME en 2017). Le résultat net récurrent est une perte de -11 ME (+17,3 ME en 2017).

Le coût de l'endettement s'établit à 11 ME en 2018 (9,3 ME en 2017). Après retraitement de ces éléments, le Cash-Flow Courant s'élève à 39,1 ME (45,1 ME en 2017).

Le patrimoine du Groupe s'établit au 31 décembre 2018 à 1,717 milliard d'euros, hors droits de mutation et frais (1,169 ME au 31 décembre 2017). La croissance est essentiellement alimentée par l'absorption d'Affine.

Cette opération a permis à la nouvelle direction générale, nommée fin septembre 2018, d'effectuer une revue de la totalité du patrimoine pour le confronter à son modèle stratégique de SIIC foncière d'accumulation, propriétaire et développeur d'immobilier tertiaire à long terme, en se concentrant sur le secteur tertiaire dans le Grand Paris et les territoires les plus dynamiques en régions, pour accompagner ses clients locataires au sein de pôles ou de parcs d'activités. Le Groupe va s'engager dans une politique d'arbitrage visant à un recentrage sur les actifs tertiaires stratégiques sur l'ensemble des deux patrimoines.

La valorisation de la totalité du patrimoine fait ressortir un rendement net moyen (EPRA topped up) de 5,1%, en légère baisse par rapport à la fin 2017 (5,5%). Le taux de vacance EPRA ressort à 14,8% (12,5% au 31 décembre 2017). Hors immeubles en cours de cession ou non commercialisables pour travaux lourds ou restructuration, le taux de vacance financière se limite à 12,6% au 31 décembre 2018 (10,3% fin 2017).

L'Actif Net Réévalué triple net EPRA (ajusté de la valeur du TSDI basée sur une valorisation indicative de la banque émettrice) par action s'établit à 53 euros (58,3 euros fin 2017), reflétant essentiellement la revue stratégique et prudente du patrimoine global.

La dette brute s'élève à 907,5 ME au 31 décembre 2018 (449,1 ME au 31 décembre 2017) compte tenu de l'opération de fusion (+354,4 ME) et du tirage complémentaire net des lignes de crédit pour 104 ME sur l'exercice 2018.

La dette nette (corrigée des disponibilités) s'élève à 840,3 ME.

Le niveau d'endettement du Groupe au 31 décembre 2018 représente 48,9% de la valeur du patrimoine (37,3% au 31 décembre 2017). Cette hausse reflète l'intégration en fin d'année des financements issus du modèle Ex-Affine fondé sur un recours plus important à l'effet de levier et éloignant temporairement le Groupe de son objectif stratégique d'un ratio proche de 40%. Le plan de cession décidé est destiné à réduire le ratio de LTV au travers de cessions d'actifs non stratégiques.

Le taux moyen de financement du Groupe progresse légèrement en 2018, passant de 2,06% en 2017 (en année pleine) à 2,21%, demeurant à un niveau historiquement faible.

La durée de vie moyenne de l'endettement du Groupe diminue à 6,1 années à fin 2018 (7,2 années à fin 2017).

Dividende attractif

Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée générale des actionnaires un maintien du dividende d'un montant de 3 euros par action, en action ou en numéraire. Le dividende représente un rendement de 6% et 8,2% calculé respectivement sur la moyenne des cours de 2018 et le cours de clôture de fin 2018.

Perspectives

La société a poursuivi en 2018 les développements programmés sur tous les sites de la foncière et a absorbé Affine à la fin de l' exercice, nous permettant ainsi de franchir le seuil de 1,5 MdE de patrimoine tout en renforçant notre modèle de SIIC foncière d'accumulation, propriétaire et développeur d'immobilier tertiaire. L'exécution de cette opération dans un délai très court avec des équipes très mobilisées, nous a conduits à nous montrer prudents et conservateurs sur l'intégration de ce nouveau patrimoine. L'arrivée des équipes d'Affine vient compléter et diversifier les compétences techniques et professionnelles déjà bien établies du Groupe et nous donne les moyens humains pour saisir toutes les opportunités de développements. En parallèle, les équipes restent focalisées sur les pré-commercialisations des développements en cours et sont mobilisées sur l'amélioration de l'offre de services qui accompagne la mutation et l'expansion de nos parcs d'affaires tant en Ile-de-France qu'en régions, déclare Thomas Georgeon, Directeur Général de la Société de la Tour Eiffel qui conclut : C'est avec beaucoup de confiance et d'enthousiasme que nous débutons 2019.

©2019,

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