Immobilier : et cette correction ?

(Boursier.com) -- Selon une étude d'Olivier Eluere publiée dans les Etudes Economiques du groupe Crédit Agricole, l'année 2011 aura finalement été un bon cru pour l'immobilier résidentiel. L'économiste relève toutefois un contraste entre neuf et ancien.

Dans le logement ancien soit pour le 3/4 du marché, les ventes ont atteint un record historique de 830.000 unités. Les prix sont restés en hausse marquée, même s'ils ont commencé à décélérer. "Les nuages s'accumulent mais l'effet 'valeur refuge' a joué à plein" estime Olivier Eluere.

En revanche, dans le neuf promoteurs, la correction s'est clairement enclenchée, avec une baisse des ventes de 13% sur l'année. Ce segment, qui est avant tout un marché d'investisseurs, a été nettement affecté par les mesures de durcissement fiscal, à la fois sur le dispositif Scellier et les plus-values.

Au global, le marché a globalement bien résisté en 2011, mais devrait connaître un mouvement de correction en 2012.

Selon Olivier Eluere, quatre facteurs négatifs au moins vont se cumuler. D'une part, le contexte économique s'est fortement détérioré sur fond d'aggravation de la crise des dettes souveraines. Une récession technique est attendue fin 2011-début 2012 avec une remontée du taux de chômage à 9,7% en moyenne annuelle en 2012. D'autre part, les taux de crédit habitat remontent peu à peu et les critères d'octroi de crédit habitat vont se resserrer légèrement. Ensuite, les prix sont fortement surévalués. Cette surévaluation serait de l'ordre de 25% en moyenne dans l'ancien, et de 35% à Paris . Enfin, la nette réduction des incitations fiscales va peser sur les investissements locatifs, dans l'ancien et surtout dans le neuf.

Par conséquent en 2012, la demande de logements est attendue en repli sans pour autant qu'il y ait un effondrement. "Les fondamentaux du marché restent sains et les facteurs de soutien structurels vont continuer à jouer. L'effet 'valeur refuge' devrait encore dominer dans un contexte de marchés boursiers et obligataires très volatils et incertains" estime Olivier Eluere qui conclut : "On s'achemine donc vers une correction assez lente et graduelle".

Ainsi en 2012, les ventes de logements reculeraient de 10%, dans le neuf comme dans l'ancien, et les prix de l'ancien connaîtraient une baisse de l'ordre de 5% en moyenne.