(Boursier.com) -- Les professionnels sont unanimes... Face à la réforme fiscale qui s'annonce pour 2013, l'immobilier reste une option à regarder de près. Et au sein de ces stratégies, un outil retient aujourd'hui tout particulièrement leur attention : le dispositif Malraux.
Principe
En vigueur depuis... 1962, le dispositif Malraux a pour objectif la préservation du patrimoine architectural. En contrepartie d'avantages fiscaux, il permet à des investisseurs d'acquérir et de restaurer des immeubles destinés à la location et situés dans des zones définies (généralement en centre-ville).
Avantage fiscal
L'investisseur va pouvoir bénéficier d'une déduction fiscale annuelle correspondant à 22% ou 30% de son enveloppe de travaux (selon la zone). L'enveloppe annuelle de travaux étant plafonnée à 100.000 euros, la déduction peut donc atteindre 22.000 euros ou 30.000 euros au maximum chaque année.
La période de travaux prise en compte ne doit pas excéder 3 ans et peut donc s'étaler sur 4 exercices fiscaux. La déduction se répartit sur la période de réalisation des travaux.
Contraintes
L'investisseur doit s'engager à louer les logements rénovés pendant une durée de 9 ans. La mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux. En revanche, le propriétaire n'est soumis à aucune contrainte concernant le niveau de loyer ou les ressources du locataire.
S'agissant de bâtiment de zones classées, la rénovation sera soumise au regard des Bâtiments de France.
Evolutions en 2013
Les taux de déductions seront maintenus à leurs niveaux de 2012. En outre, le Malraux va bénéficier d'un nouveau coup de pouce en 2013.
Jusqu'ici, le cadre Malraux était inclus dans le plafonnement des niches fiscales (18.000 euros + 4% des revenus en 2012). Ce plafonnement doit être ramené à 10.000 euros en 2013.
Mais le projet de loi de finance précise que les réductions d'impôt accordées au titre des dépenses supportées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti (loi Malraux)
ne seront plus prises en compte dans le calcul du plafonnement. Les investissements réalisés en 2013 ne seront donc plus soumis au plafonnement.
Pour qui ?
Le dispositif s'adresse aux contribuables domiciliés en France. Toutefois, les biens immobiliers en jeu et la nécessité de pouvoir supporter de lourds travaux sur une période courte et le décalage de mise en location réservent plutôt le dispositif Malraux aux hauts revenus (tranches au-delà de 30%). D'autant plus qu'ils seront particulièrement intéressés par la possibilité d'échapper au plafonnement des niches.
Exemple
Un investisseur achète un bien pour 100.000 euros et prévoit 100.000 euros de travaux étalés sur 2 ans. Il pourra donc diminuer ses impôts de 15.000 euros par an (dans la zone à 30%).
Une fois le bien mis à la location, il pourra également déduire de ses loyers charges (autres que celles concernées par le Malraux) et intérêts en vue de se créer un déficit foncier. Ce déficit peut être reporté sur dix ans
, précise Christine Allais, associée d'Aleva, conseil en immobilier de défiscalisation.
O.D. - ©2012, 2013 www.boursier.com
