(Boursier.com) -- En ce début d'année, les professionnels de l'immobilier annoncent la couleur avec leurs prévisions 2012. Si la profession s'accorde à penser que le volume de transactions de biens immobiliers anciens sera en baisse brutale, les scénarios sur les prix varient en fonction des aléas économiques qui ne manqueront pas d'animer 2012, année électorale, avec leur influence sur le moral des ménages, sur le nombre de biens mis en vente ou sur les taux d'intérêt bancaires.
Une chose est sûre, la conjoncture économique s'est fortement dégradée ces deniers mois et certains leviers favorables à l'immobilier comme le PTZ+ pour les primo-accédants dans l'ancien disparaissent en 2012, ce qui tend à privilégier les scénarios d'une baisse des prix.
A l'opposé, la pierre reste un placement privilégié des français et beaucoup n'ont pas encore réalisé leur projet immobilier. Seule une grosse moitié de français (58%) sont en effet propriétaires aujourd'hui, ce qui reste inférieur à la moyenne européenne et loin des voeux d'une "France de propriétaires" contenus dans le programme présidentiel de Nicolas Sarkozy en 2007...
Comme toujours dans l'immobilier, le rapport offre-demande restera l'élément clé de la formation des prix. Le Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), René Pallincourt, exclut d'ailleurs un effondrement ou même un décrochage des prix compte tenu de la demande et de la proportion de français qui aspirent à la propriété. La FNAIM table sur une baisse des prix cette année mais "elle ne saurait excéder 5% en 2012", a déclaré ce matin René Pallincourt. La FNAIM avait, au passage, bien pronostiqué l'évolution des prix observée en 2011. Le réseau d'agences immobilières anticipait en effet début 2011 une hausse des prix de 6% dans l'hypothèse d'une remontée modérée des taux d'intérêt, ce qui s'est révélé correct avec une hausse de prix mesurée à 7,3% par la FNAIM (+8,9% pour les appartements et +6,2% pour les maisons).
La FNAIM souligne d'ailleurs que 2011 peut être qualifié d'année record dans l'immobilier si on se réfère aux prix qui ont plus que gommé la baisse des années 2008 et 2009 et aux volumes de transaction qui ont globalement retrouvé leur niveau de l'année 2007 à environ 800.000 ventes. La moyenne de prix nationale se situe en effet fin 2011 à un record historique, estimé à 2.690 Euros le mètre carré par le réseau d'agences Century 21. Par régions, les écarts restent importants avec le cas spécial de Paris qui affiche plus de 15% de hausse rien que l'an dernier avec des prix largement supérieurs à 8.000 Euros.
Concernant l'activité immobilière, la FNAIM pronostique une baisse de l'ordre de 15% du nombre de transactions qui reviendrait autour de 700.000 en 2012. La Fédération attribue principalement cette chute de l'activité à la suppression du PTZ+ dans l'ancien qui pourrait exclure jusqu'à 30% de primo-accédants, sachant que les banques ont déjà nettement resserré leurs conditions d'octroi de crédits. La FNAIM cite aussi la réforme du régime des plus-values (hors résidence principale) et de l'investissement locatif comme des freins à l'activité en 2012.
Century 21, qui est un adhérent de la FNAIM, pronostique un déclin des transactions dans les mêmes proportions en 2012 (-10 à -15%) mais contraste avec une prévision de légère hausse des prix. Le réseau d'agences immobilières évoque un scénario de hausse de 2% à 3% des prix cette année, résultant de nouvelles tensions. Si Century 21 admet que les acheteurs seront moins nombreux pour les raisons déjà citées, le réseau oppose à ce facteur négatif une baisse parallèle des intentions de mise en vente entraînant une nouvelle pénurie de l'offre dans un marché français qui, on le sait, n'est pas prêt de résoudre ses problèmes de logements.
Autre avis externe aux agents immobiliers, celui du courtier en emprunts immobiliers Empruntis qui s'inscrit entre les deux précédents avec un scénario de statu-quo dans les grandes villes comme Paris ou des baisses à la marge, mais uniquement pour les biens qui avaient été précédemment surévalués et de moindre qualité. Empruntis table ainsi sur des prix stables dans les grandes villes de Province avec des baisses pour les biens loin des centres d'activité.
Au sujet des taux d'intérêt, Empruntis confirme qu'ils sont clairement sur une tendance haussière en ce début d'année, ce qui va contribuer à exclure encore des futurs acheteurs... Et parmi les aléas économique de 2012, Empruntis a son avis sur la perte éventuelle de la note "triple A" de la France : "Malheureusement, il y aura des conséquences pour les particuliers car un Etat qui emprunte plus cher, cela signifie des banques qui se financent également à des taux plus élevés, et donc, par effet domino, des taux proposés aux particuliers également plus hauts", explique Maël Bernier, Directrice de la communication d'Empruntis.com.
"Concrètement, cela signifie que l'Etat Français qui emprunte aujourd'hui à des taux autour de 3% pourrait se voir proposer des taux autour de 4% en raison de son déclassement. L'Etat français empruntant plus cher, les banques aussi et particulièrement celles qui sont mal notées, les taux des crédits aux particuliers pourraient donc s'apprécier d'ici deux à trois mois de 50 points de base, soit des taux moyens autour de 4,70% sur 20 ans contre 4,20% aujourd'hui", ajoute Maël Bernier. Même après cette hausse, l'emprunteur français continuerait cependant de bénéficier des taux parmi les plus bas de l'Europe et encore en dessous des taux pratiqués à l'automne 2008...
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