Boursier.com : Comment se répartit à ce jour votre portefeuille d'actifs ?

P.R. : Parti de 0 en 2005, nous affichons un portefeuille de 120 immeubles d'une valeur d'environ 425 ME, bâti grâce à une stratégie qui consiste à investir dans l'immobilier d'entreprise, uniquement en région et uniquement sur des actifs neufs : 80% du portefeuille a moins de cinq ans. Les bureaux atteignent environ 66% de notre portefeuille. Les locaux et parcs d'activité en représentent 25%.

Boursier.com : Quelle stratégie de développement suivez-vous ?

P.R. : Initialement, nous avons voulu miser sur un important mouvement de renouvellement immobilier dans les régions françaises. C'est ce qui s'est produit, avec la construction d'immeubles neufs, à la place de l'existant. A ce jour, nous livrons et louons les immeubles et arbitrons en cédant 2 ou 3 actifs chaque année, ce qui reste marginal.

Boursier.com: Quel est le taux d'occupation de votre parc ?

P.R. : Il est de 91%. Il était d'environ 95% précédemment. La baisse est liée au fait que nous avons livré 70.000 mètres carrés d'immeubles neufs lors des 12 derniers mois. Une importante masse qui n'a pas été entièrement louée. Avec 120 immeubles, nous avons environ 200 locataires. Notre portefeuille de locataires est très varié et ne dépend d'aucun secteur économique en particulier. Nous n'avons aucune inquiétude à ce sujet. Nous pensions toucher des acteurs locaux en région, en fait nous touchons des filiales de grands groupes, français et étrangers, ainsi que des locataires publics.

Boursier.com : Quel est la taille que vous souhaitez atteindre ?

P.R. : Nous ne sommes plus loin des 500 ME en valeurs et devrions les atteindre dans un horizon court. Ensuite, les banquiers et analystes disent que l'objectif suivant est le Milliard. Nous voulons modestement dépasser les 500 ME et continuer de croître sur un rythme de de 15% par an. Nous affichons +22% au premier semestre. Toutefois, nous entrons dans un environnement pas forcément des plus porteurs, donc nous gardons une certaine prudence.

Boursier.com : Quel est le niveau de votre endettement ?

P.R. : Nos actifs à financer sont entre 5 et 15 ME, dans le neuf et nous arrivons à nous financer sans grande difficulté auprès des banques. Notre Loan to Value ("LTV", endettement/valeur des actifs), fin juin, est de 37%. Pour ce qui est des fonds propres, nous avons réalisé une augmentation de capital de 30 ME en décembre 2010, avec émission de BSA. Nous avons aussi émis une OCEANE à échéance fin 2013. Nos fonds propres sont de 166 ME et potentiellement de plus de 200 ME suivant l'exercice potentiel de BSA et des OCEANES.

Boursier.com : Le titre affiche une décote de 10/15% par rapport à l'ANR. Dans le contexte actuel, ce n'est pas forcément une forte décote...

P.R. : Notre titre est un de ceux qui a le mieux résisté. Certes, la liquidité n'est pas très importante. Nous sommes perçus comme une entreprise en train de se développer et voulons donner une meilleure visibilité à Inea. Notre taille, atteinte en quelques années, prouve que notre stratégie était pertinente et dépasser les 500 ME de valeurs permettra d'attirer l'attention des investisseurs. Nous évoluons sur le marché des régions en France. Ce marché-là représente 25 à 30% du volume d'investissements réalisé en France. Nous sommes la seule foncière côtée à nous développer sur ce secteur précis, les concurrents communicant peu : il s'agit d'intérets privés, SCPI, fonds étrangers, pas des entités cotées.

Propos recueillis par Arnaud Bivès - ©2011, 2012 www.boursier.com