Boursier.com : Les lois Scellier et Scellier Dom disparaissent le 1er janvier 2013, cela veut-il dire moins d'investisseurs pour les programmes de CBo Territoria ?
E.W. : La fin des Lois Scellier et Scellier DOM au 1er janvier 2013 va avoir un double effet : un accroissement des ventes actées en 2012 pour bénéficier des derniers programmes en défiscalisation (générant du chiffre d'affaires sur 2012 et jusque 2014 pour les Promoteurs), et une réduction du nombre d'investisseurs métropolitains à compter de 2013. Face à la fin de la Loi Scellier, CBo Territoria - acteur global de l'immobilier - possède un business model global particulièrement résistant. Nos activités et marchés sont fortement diversifiés, de la promotion à l'investissement, du secteur professionnel aux particuliers en passant par les institutionnels. Notre stratégie de développement a toujours eu pour objectif d'accéder à de nouveaux segments de marché en s'adaptant aux opportunités. Par ailleurs, notre offre en immobilier résidentiel, qui s'adresse à la fois aux investisseurs et aux propriétaires occupants, rencontre un succès croissant car nous avons toujours axé notre production sur l'investissement immobilier de qualité et non sur un produit de défiscalisation. Enfin, il important de préciser que le marché immobilier résidentiel réunionnais est porté par une forte croissance démographique.
Boursier.com : Quelle part de vos ventes totales représentent pour CBo les ventes en Scellier ?
E.W. : Le logement privé représente en moyenne 35% du chiffre d'affaires total réalisé par
CBo Territoria en promotion immobilière. Ce niveau est ramené à moins de 30% si l'on exclue la part des ventes à des propriétaires occupants ; celles-ci représentent de 20% à 25% de nos ventes de logements privés et ne devraient pas être affectées par la fin de la Scellier Dom.
Boursier.com : Quelle est la part de logements sociaux dans vos ventes ?
E.W. : Le logement social représente en rythme courant 33% de notre CA en promotion immobilière. Ce taux est plus important en 2011 et 2012 du fait de la mise en chantier de près de 50% du programme de notre accord-cadre avec la SHLMR qui porte sur 1 300 logements jusqu'en 2014.
Boursier.com : La rentabilité dans le logement social pour CBO est-elle la même ?
E.W. : Notre niveau de marge en logement social s'élève à 6% du chiffre d'affaires. Mais la rentabilité de ces programmes doit être évaluée globalement, en intégrant un ensemble de facteurs, et notamment une très faible mobilisation de trésorerie du fait de la vente en EFA et en bloc. Ces opérations nous permettent également de réaliser en trésorerie les terrains que nous aménageons ; elles contribuent aussi à construire la ville de demain de Beauséjour.
Boursier.com : Le bénéfice semestriel a reculé de presque 50%. Pourquoi ?
E.W. : Nos activités reposent sur trois métiers aux cycles longs et distincts : tout d'abord l'aménagement foncier, générant une revalorisation de nos actifs fonciers dont la traduction comptable (gains en juste valeur) est significative mais ponctuelle. Ensuite, la promotion immobilière qui dégage des marges opérationnelles. Enfin, la foncière, avec des investissements sur le secteur résidentiel qui nous permettent de réduire notre IS. Sur le 1er semestre 2011, l'absence de revalorisation foncière et d'opérations en réduction de notre charge d'IS explique le recul du résultat net comptable, alors que la forte progression de l'activité s'est bien traduite par une progression significative du cash flow opérationnel (+60%). Après plusieurs années marquées par le cycle amont de l'aménagement générateur de gains en juste valeur, nous sommes bien entrés dans le cycle de la promotion avec une forte progression du cash flow généré ce qui constitue un atout important dans le contexte financier actuel.
Boursier.com : Faut-il anticiper une chute de cet ordre pour l'exercice en entier ?
E.W. : Non, d'autant que l'activité de promotion immobilière connait un cycle infra-annuel marqué, avec l'essentiel des ventes et des avancements de travaux constatés au 2nd semestre. Nous restons très confiants dans notre résultat annuel 2011 compte tenu de la très forte progression du chiffre d'affaires en promotion, et l'obtention en octobre 2011 d'un agrément fiscal sur 40 logements générateur d'une économie d'IS de 2,2 MEUR sur 2011.
Propos recueillis par Arnaud Bivès - ©2011, 2012 www.boursier.com
